Wann sich eine Refinanzierung lohnt: die Break-Even-Analyse
Kernpunkte
04 · Ideen- Break-Even = Abschlusskosten ÷ monatliche Ersparnisse. Kredit darüber hinaus behalten = Nettogewinn
- Refinanzierung setzt die Amortisation zurück — Sie zahlen möglicherweise mehr Gesamtzinsen, auch bei niedrigerem Zinssatz
- Refinanzierung mit Auszahlung wandelt Eigenkapital in Schulden um — verstehen Sie die wahren Kosten
- Zinsreduktion von 0,5% erreicht Break-Even typischerweise in 18–30 Monaten
Grundstufe
Das Wesentliche · 1 Min.
Refinanzierung ersetzt Ihre aktuelle Hypothek durch eine neue, normalerweise zu einem niedrigeren Zinssatz. Die Kosten: Abschlusskosten (typischerweise $2.000–$6.000). Der Vorteil: niedrigere monatliche Zahlungen und weniger gezahlte Zinsen.
Die Break-Even-Berechnung:
Break-Even = Abschlusskosten ÷ monatliche Ersparnisse
Beispiel: $3.000 Abschlusskosten, Ersparnisse von $150/Monat → Break-Even = 20 Monate
Wenn Sie planen, mehr als 20 Monate im Haus zu bleiben → Refinanzierung ist rentabel.
Wenn Sie vor 20 Monaten umziehen planen → die Mathematik geht nicht auf.
Warnung: Monatliche Ersparnisse sind nicht die einzige Kennzahl. Eine Refinanzierung im 10. Jahr einer 30-jährigen Hypothek in ein neues 30-jähriges Darlehen verlängert Ihren Kredit um 10 Jahre — Sie könnten $200/Monat sparen, zahlen aber über die verlängerte Laufzeit des neuen Darlehens $50.000 mehr an Gesamtzinsen.
Mittelstufe
Wie es angewendet wird · 2 Min.
Die wahre Kostenanalyse einer Refinanzierung
Szenario: Sie haben 7 Jahre lang an einer $300.000-Hypothek mit 30 Jahren Laufzeit und 7% Zinssatz bezahlt. Sie haben die Gelegenheit, sich bei 5,5% in ein neues 30-jähriges Darlehen zu refinanzieren. Abschlusskosten: $5.000.
Aktuelles Darlehen:- Verbleibender Saldo: ~$275.000
- Verbleibende Zahlungen: 23 Jahre
- Monatliche Zahlung: $1.996
- Verbleibende Gesamtzinsen: ~$275.000
- Monatliche Zahlung: $1.590
- Gesamtzahlungen: 360 × $1.590 = $572.400
- Kapital: $280.000
- Gesamtzinsen: $292.400
Auf den ersten Blick: $1.996 − $1.590 = $406/Monat Ersparnisse. Break-Even: $5.000 / $406 = 12 Monate.
Aber schauen Sie sich die Gesamtzinsen an:- Aktuelles Darlehen fortsetzen: ~$275.000 verbleibende Zinsen
- Refinanzierung: ~$292.400 an Zinsen
Sie zahlen $17.400 MEHR an Gesamtzinsen — trotz des niedrigeren Zinssatzes. Die Verlängerung von 23 verbleibenden Jahren auf 30 Jahre hat Sie gekostet.
Der korrekte Vergleich: Refinanzieren Sie in eine 23-jährige Laufzeit (entspricht der verbleibenden Lebensdauer) oder leisten Sie zusätzliche Zahlungen für das neue Darlehen, um dasselbe Auszahlungsdatum zu erreichen.
Refinanzierung mit Auszahlung
Die Refinanzierung mit Auszahlung nimmt Eigenkapital und wandelt es in Schulden um. Beispiel:- Hauswert: $500.000
- Aktuelle Hypothek: $200.000
- Refinanzierung mit Auszahlung: Anleihe $320.000 (80% LTV), Auszahlung $120.000 in bar
- Zinsen über 30 Jahre bei 6%: ~$139.000
- Wahre Kosten der $120.000: ~$259.000 (Kapital + Zinsen)
Eine Auszahlung macht Sinn für Verwendungen mit hoher Rendite: Heimverbesserungen, Konsolidierung von Kreditkartenschulden mit 20%+ Zinsen. Sie macht NICHT sinn für Urlaub, Vermögenswerte mit Wertverlust oder Investitionen, die den Hypothekenzinssatz nicht zuverlässig übersteigen.
Fortgeschrittene Stufe
Die Rechnung, Schritt für Schritt · 2 Min.
Das Refinanzierungsoptimierungsproblem
Für aktuellen Darlehenssaldo B, verbleibende Laufzeit n_1, Zinssatz r_1, und neue Darlehensbedingungen n_2, r_2, Abschlusskosten C:
Monatliche Zahlung zuvor: PMT_1 = B \cdot \frac{r_1(1+r_1)^{n_1}}{(1+r_1)^{n_1}-1}
Monatliche Zahlung danach: PMT_2 = (B+C) \cdot \frac{r_2(1+r_2)^{n_2}}{(1+r_2)^{n_2}-1}
Break-Even-Monate: T^* = C / (PMT_1 - PMT_2)
Aber dies ignoriert die Verlängerungskosten. Der Gesamtzinsvergleich:
Gesamtzinsen alt: PMT_1 \cdot n_1 - B
Gesamtzinsen neu: PMT_2 \cdot n_2 - (B+C)
Nettonutzen der Refinanzierung: (PMT_1 \cdot n_1 - B) - (PMT_2 \cdot n_2 - B - C)
= PMT_1 \cdot n_1 - PMT_2 \cdot n_2 + C
Dies kann negativ sein, auch wenn monatliche Ersparnisse positiv sind — besonders wenn die Laufzeit erheblich verlängert wird.
Die gebührenfreie Refinanzierungsoption: Viele Kreditgeber bieten "gebührenfreie" Refinanzierung zu leicht höheren Zinssätzen an. Dies macht Sinn, wenn:- Sie nicht sicher sind, wie lange Sie bleiben
- Sie innerhalb von 3–5 Jahren erneut refinanzieren möchten
- Sie kein Bargeld für Abschlusskosten haben
Der höhere Zinssatz bei einer gebührenfreien Refinanzierung sollte als: zusätzliche monatliche Kosten × Break-Even-Monate = implizierte "Kosten" bewertet werden. Wenn implizierte Kosten < Marktabschlusskosten, gewinnt gebührenfrei.