Vorfälligkeitsentschädigungen: was sie sind und wie man sie vermeidet
Kernpunkte
04 · Ideen- Vorfälligkeitsentschädigungen sind bei modernen Wohnimmobilienhypotheken selten
- Können durch Refinanzierung, Verkauf oder große Sondertilgungen ausgelöst werden
- Harte Strafen gelten für alle Tilgungen; weiche Strafen nur für Refinanzierung
- Prüfen Sie immer Ihre Kreditunterlagen, bevor Sie große Sonderzahlungen leisten
Grundstufe
Das Wesentliche · 1 Min.
- Das Haus verkaufen
- Zu einem anderen Kreditgeber refinanzieren
- Sondertilgungen über einen bestimmten Schwellenwert hinaus leisten
Vorfälligkeitsentschädigungen sind darauf ausgelegt, die erwarteten Zinserträge des Kreditgebers zu schützen. Wenn Sie sich zu 7,5% für 30 Jahre Geld leihen und im 3. Jahr abbezahlen, verliert der Kreditgeber 27 Jahre an Zinsen, auf die er gezählt hatte.
Die gute Nachricht: Die meisten modernen Wohnimmobilienhypotheken in den USA haben KEINE Vorfälligkeitsentschädigungen. Sie wurden durch den Dodd-Frank Act (2010) für qualifizierte Hypotheken weitgehend verboten oder stark eingeschränkt. Aber sie treten immer noch bei bestimmten Kreditarten auf.
Mittelstufe
Wie es angewendet wird · 2 Min.
Arten von Vorfälligkeitsentschädigungen
Harte Vorfälligkeitsentschädigung: Gilt für jede Rückzahlung — egal ob Sie verkaufen, refinanzieren oder Sonderzahlungen leisten. Die härteste Art. Zunehmend selten.
Weiche Vorfälligkeitsentschädigung: Gilt nur, wenn Sie bei einem anderen Kreditgeber refinanzieren. Der Verkauf des Hauses oder Sonderzahlungen lösen sie nicht aus. Häufiger als harte Strafen.
Abstufende Strafe: Nimmt mit der Zeit ab. Übliche Struktur: 5% bei Zahlung in Jahr 1, 4% in Jahr 2, 3% in Jahr 3, 2% in Jahr 4, 1% in Jahr 5, dann keine Strafe.
Übliche Strafbeträge:- 2–5% des ausstehenden Saldos
- 6 Monate Zinsen
- Ein fester Dollarbetrag
Beispiel: 200.000 Saldo mit einer 3% Vorfälligkeitsentschädigung = 6.000 Strafe für die Kreditrückzahlung. Dies kann die Ersparnisse durch Refinanzierung zu einem niedrigeren Zinssatz vollständig zunichtemachen.
Wo Sie Vorfälligkeitsentschädigungen finden
- Jumbo-Kredite — Kredite über Konformitätsgrenzen (> 766.550 $ in 2024)
- Gewerbeimmobilienkredite — haben fast immer welche
- Einige Non-QM (nicht-qualifizierte Hypothek) Kredite — Subprime oder alternative Dokumentation
- Ältere Hypotheken, die vor 2014 vergeben wurden
- Einige staatsspezifische Kreditprogramme
- Hard Money Kredite und Überbrückungskredite
Konventionelle Wohnimmobilienhypotheken (Fannie Mae, Freddie Mac), FHA- und VA-Kredite haben grundsätzlich keine Vorfälligkeitsentschädigungen.
Fortgeschrittene Stufe
Die Rechnung, Schritt für Schritt · 1 Min.
Bewertung, ob ein Kredit mit Vorfälligkeitsentschädigung akzeptiert werden soll
Wenn ein Kreditgeber einen niedrigeren Zinssatz im Austausch für die Akzeptanz einer Vorfälligkeitsentschädigung anbietet, berechnen Sie, ob die Zinssenkung die Einschränkung wert ist:
Szenario: 300.000 $ Kredit- Option A: 7,75% Zinssatz, keine Vorfälligkeitsentschädigung
- Option B: 7,25% Zinssatz, 3% Vorfälligkeitsentschädigung für 5 Jahre
Monatliche Ersparnisse mit Option B: ~100/Monat × 60 Monate = 6.000 Ersparnisse
Vorfälligkeitsentschädigung bei Auslösung: 3% × 280.000 (Saldo nach 5 Jahren) = 8.400
Option B gewinnt nur, wenn Sie die Strafe während des 5-Jahres-Fensters nie auslösen. Wenn die Möglichkeit besteht, dass Sie verkaufen oder refinanzieren, ist Option A sicherer.
Rechtlicher Schutz (USA):Unter dem Dodd-Frank Act sind Vorfälligkeitsentschädigungen für "qualifizierte Hypotheken" (QM):
- Nach den ersten 3 Jahren verboten
- Begrenzt auf 2% in den Jahren 1–2, 1% in Jahr 3
- Müssen in den Kreditunterlagen klar offengelegt werden (Truth in Lending Act)
Fragen Sie immer: "Hat dieser Kredit eine Vorfälligkeitsentschädigung? Wenn ja, welche Art, welcher Betrag und für wie lange?" Lassen Sie es sich vor Abschluss schriftlich geben.