रियल एस्टेट मूल्यह्रास: कर लाभ जो अधिकांश निवेशक मिस करते हैं
मुख्य बिंदु
04 · विचार- IRS किराये की संरचनाओं को 27.5 वर्षों में मूल्यह्रास करने की अनुमति देता है
- एक $300,000 किराये की संपत्ति (70% संरचना) प्रति वर्ष $7,636 कागजी कटौती उत्पन्न करती है
- लागत विभाजन पहले 5 वर्षों में 25-40% मूल्यह्रास को त्वरित कर सकता है
- बिक्री पर 25% पर मूल्यह्रास पुनः प्राप्ति कर लागू होता है — लेकिन 1031 विनिमय के माध्यम से स्थगित किया जा सकता है
बुनियादी स्तर
ज़रूरी बातें · 1 मिनट
जब आप एक किराये की संपत्ति का मालिक होते हैं, तो IRS आपको प्रत्येक वर्ष भवन के मूल्य के एक हिस्से को "मूल्यह्रास" के रूप में काटने की अनुमति देता है — भले ही संपत्ति वास्तविक मूल्य में बढ़ रही हो। यह विशुद्ध रूप से एक कर लेखांकन अवधारणा है।
नियम: आवासीय किराये की इमारतें सीधी-रेखा मूल्यह्रास का उपयोग करते हुए 27.5 वर्षों में मूल्यह्रास करती हैं। केवल इमारत (भूमि नहीं) को मूल्यह्रास किया जा सकता है।
उदाहरण: आप एक $400,000 किराये का घर खरीदते हैं। भूमि मूल्य = $100,000, इमारत = $300,000।
वार्षिक मूल्यह्रास कटौती: $300,000 ÷ 27.5 = $10,909/वर्ष
यदि आप 24% कर ब्रैकेट में हैं, तो यह कटौती आपको बचाती है: $10,909 × 24% = $2,618 प्रति वर्ष करों में
10 वर्षों में: $26,180 कर बचत — वास्तविक पैसा, एक कागजी कटौती से।
मध्यम स्तर
यह कैसे लागू होता है · 2 मिनट
मूल्यह्रास किराये आय के साथ कैसे इंटरैक्ट करता है
वर्ष 1 किराये का P&L उदाहरण:
| मद | राशि |
|---|---|
| सकल किराया | $24,000 |
| − बंधक ब्याज | −$15,000 |
| − संपत्ति कर | −$4,800 |
| − बीमा | −$1,200 |
| − मरम्मत | −$1,500 |
| − प्रबंधन | −$2,400 |
| **नकद प्रवाह** | **−$900** |
| − मूल्यह्रास | −$10,909 |
| **कर योग्य हानि** | **−$11,809** |
संपत्ति $11,809 की कागजी हानि उत्पन्न करती है — जो अन्य आय को ऑफसेट कर सकती है (निष्क्रिय गतिविधि नियमों के अधीन)।
निष्क्रिय गतिविधि हानि नियम: किराये की हानियां अन्य निष्क्रिय आय को स्वतंत्र रूप से ऑफसेट कर सकती हैं। सक्रिय भागीदारी (अधिकांश व्यक्तिगत जमींदार) के लिए, MAGI $100,000 से नीचे होने पर किराये की हानियों में से $25,000 तक सक्रिय आय को ऑफसेट कर सकते हैं, $150,000 पर समाप्त हो रहा है।
लागत विभाजन: मूल्यह्रास को त्वरित करना
IRS उन घटकों के लिए छोटे मूल्यह्रास जीवन की अनुमति देता है जो "संरचनात्मक" नहीं हैं:- व्यक्तिगत संपत्ति (उपकरण, कालीन): 5 वर्ष
- भूमि सुधार (पार्किंग, भूनिर्माण): 15 वर्ष
- भवन खोल: 39 वर्ष (वाणिज्यिक) या 27.5 (आवासीय)
एक लागत विभाजन अध्ययन संपत्ति घटकों को तेजी से मूल्यह्रास श्रेणियों में वर्गीकृत करता है। एक $1M वाणिज्यिक संपत्ति के लिए, यह मूल्य का 20–30% को 5-15 वर्ष की श्रेणियों में स्थानांतरित कर सकता है, नाटकीय रूप से सामने की कटौतियों को लोड कर सकता है।
लागत विभाजन ROI: अध्ययन लागत $5,000–$15,000। $1M संपत्ति के लिए वर्ष 1 में मूल्य: अक्सर वर्ष 1 में $10,000–$20,000 कर बचत में = वर्ष 1 में अकेले $30,000–$60,000 अतिरिक्त कटौतियां। ROI: पहले वर्ष में 200–400%।
उन्नत स्तर
गणना, कदम-दर-कदम · 1 मिनट
मूल्यह्रास पुनः प्राप्ति जाल
जब आप एक मूल्यह्रास संपत्ति बेचते हैं, तो IRS "पुनः प्राप्त" करता है मूल्यह्रास लाभ। सभी लिया गया मूल्यह्रास 25% पर कर लगाया जाता है ("अनुपचित सेक्शन 1250 लाभ" दर), आपके साधारण आय ब्रैकेट की परवाह किए बिना।
उदाहरण:- खरीदा: $400,000 ($300,000 इमारत)
- 10 वर्षों बाद बेचा: $600,000
- लिया गया मूल्यह्रास: $10,909 × 10 = $109,090
- समायोजित आधार: $400,000 − $109,090 = $290,910
- पूंजी लाभ: $600,000 − $290,910 = $309,090
- मूल्यह्रास पुनः प्राप्ति ($109,090 × 25%): $27,273
- प्रशंसा पर दीर्घकालिक पूंजी लाभ ($200,000 × 15/20%): $30,000–$40,000
- कुल कर: $57,273–$67,273
1031 विनिमय: सेक्शन 1031 एक "समान-प्रकार" संपत्ति में विनिमय करके सभी पूंजी लाभ और मूल्यह्रास पुनः प्राप्ति को स्थगित करने की अनुमति देता है। स्थगित कर नई संपत्ति के आधार में एम्बेड हो जाते हैं। यह बार-बार किया जा सकता है, संभवतः मूल्यह्रास पुनः प्राप्ति को अनिश्चित काल तक स्थगित करना — और मृत्यु पर स्टेप-अप आधार के माध्यम से इसे पूरी तरह मिटा देना।
7% छूट दर पर, 20 वर्षों में $27,000 में स्थगित पुनः प्राप्ति कर में $6,976 की वर्तमान मूल्य है — आपने प्रभावी रूप से कर लागत को 74% तक कम कर दिया है।