Schulden-Einkommens-Verhältnis: was Kreditgeber messen
Kernpunkte
04 · Ideen- Front-End DTI: nur Wohnkosten. Back-End: alle Schuldenzahlungen
- 43% Back-End DTI ist ein gemeinsamer Schwellenwert für qualifizierte Hypotheken
- DTI verwendet Bruttoeinkommen (vor Steuern), nicht Nettoeinkommen
- Studiendarlehen, Autokredite und Mindestraten von Kreditkarten zählen alle
Grundstufe
Das Wesentliche · 1 Min.
Schulden-Einkommens-Verhältnis (DTI) misst monatliche Schuldenzahlungen als Prozentsatz des Bruttommonatseinkommens.
- Front-End DTI: Nur Wohnkosten (Hypothekenprinzipal, Zinsen, Steuern, Versicherung) geteilt durch Bruttoeinkommen
- Back-End DTI: Alle monatlichen Schuldenzahlungen (Wohnung + Auto + Studiendarlehen + Kartenmindestbeträge) geteilt durch Bruttoeinkommen
- Front-End: 1.600 $ / 7.500 $ = 21,3%
- Back-End: 2.230 $ / 7.500 $ = 29,7%
Mittelstufe
Wie es angewendet wird · 1 Min.
Schwellenwerte in Kreditrichtlinien
| Konventionelle Hypothek | FHA-Darlehen | |
|---|---|---|
| Front-End | 28% bevorzugt | 31% bevorzugt |
| Back-End | 36-43% | 43-50% |
Das CFPB hat 43% Back-End DTI als Schwellenwert für "qualifizierte Hypotheken" festgelegt — Darlehen mit bestimmten Verbraucherschutzmassnahmen gemäss Dodd-Frank.
Was zählt zu DTI: Mindestraten von Kreditkarten, Autokredite, Privatkredite, Studiendarlehen, Kindesunterhalt und Alimente, Wohnkosten.
Was zählt nicht: Versorgungsunternehmen, Lebensmittel, Versicherungen, Abonnements, Mobilfunkregnungen.
Fortgeschrittene Stufe
Die Rechnung, Schritt für Schritt · 1 Min.
DTI und Kreditpreisgestaltung
DTI beeinflusst nicht nur die Genehmigung, sondern auch die Preisgestaltung. Konventionelle Hypothekrichtlinien (Fannie Mae und Freddie Mac) verwenden eine Matrix, bei der sowohl Kreditwürdigkeit als auch LTV/DTI-Kombinationen kreditabhängige Preisanpassungen bestimmen — Gebühren, die sich in einem höheren Zinssatz für riskantere Profile widerspiegeln.
Das VA-Darlehensprogramm ergänzt DTI durch einen Residualeinkommenstest: das Einkommen, das nach Bezahlung aller Verpflichtungen verbleibt. Ein Veteran mit einem Einkommen von 7.500 und Verpflichtungen von insgesamt 4.000 hat ein Restangebot von 3.500 $, das sich bei einem höheren DTI qualifizieren kann als konventionelle Schwellenwerte.