Índice de endividamento: o que os credores medem
Pontos-chave
04 · ideias- DTI front-end: custos habitacionais apenas. Back-end: todos os pagamentos de dívida
- 43% de DTI back-end é um limiar comum para hipotecas qualificadas
- DTI usa renda bruta (antes dos impostos), não salário líquido
- Empréstimos estudantis, pagamentos de carro e pagamentos mínimos de cartão contam
Nível básico
O essencial · 1 min
Índice de endividamento (DTI) mede pagamentos mensais de dívida como percentual da renda bruta mensal.
- DTI front-end: Custos habitacionais apenas (principal da hipoteca, juros, impostos, seguros) divididos pela renda bruta
- DTI back-end: Todos os pagamentos mensais de dívida (habitação + carro + empréstimos estudantis + pagamentos mínimos de cartão) divididos pela renda bruta
- Front-end: $1.600 / $7.500 = 21,3%
- Back-end: $2.230 / $7.500 = 29,7%
Nível intermediário
Como se aplica · 1 min
Limiares que aparecem nas diretrizes de empréstimo
| Hipoteca convencional | Empréstimo FHA | |
|---|---|---|
| Front-end | 28% preferido | 31% preferido |
| Back-end | 36-43% | 43-50% |
O CFPB estabeleceu 43% de DTI back-end como um limiar para "hipotecas qualificadas" — empréstimos com certas proteções ao consumidor sob a Lei Dodd-Frank.
O que conta para DTI: Pagamentos mínimos de cartão de crédito, empréstimos auto, empréstimos pessoais, empréstimos estudantis, pensão alimentícia e pensão por divórcio, custos habitacionais.
O que não conta: Serviços públicos, alimentos, seguros, assinaturas, contas de celular.
Nível avançado
Os cálculos, passo a passo · 1 min
DTI e precificação de empréstimo
DTI afeta não apenas aprovação, mas também precificação. As diretrizes de hipoteca convencional (Fannie Mae e Freddie Mac) usam uma matriz onde combinações de pontuação de crédito e LTV/DTI determinam ajustes de preço em nível de empréstimo — taxas que se traduzem em uma taxa de juros mais alta para perfis mais arriscados.
O programa de empréstimo VA complementa DTI com um teste de renda residual: a renda restante após todas as obrigações serem pagas. Um veterano com renda de $7.500 e $4.000 em obrigações totais tem $3.500 residual, o que pode se qualificar para um DTI mais alto do que os limiares convencionais.