Ratio deuda-ingresos: qué miden los prestamistas
Puntos clave
04 · ideas- DTI front-end: solo costos de vivienda. Back-end: todos los pagos de deuda
- 43% DTI back-end es un umbral común para hipotecas calificadas
- DTI utiliza ingresos brutos (antes de impuestos), no salario neto
- Préstamos estudiantiles, pagos de auto y pagos mínimos de tarjeta cuentan
Nivel básico
Lo esencial · 1 min
Debt-to-income ratio (DTI) mide los pagos mensuales de deuda como porcentaje del ingreso bruto mensual.
- DTI front-end: Solo costos de vivienda (principal de hipoteca, interés, impuestos, seguros) dividido entre ingreso bruto
- DTI back-end: Todos los pagos mensuales de deuda (vivienda + auto + préstamos estudiantiles + pagos mínimos de tarjeta) dividido entre ingreso bruto
- Front-end: $1,600 / $7,500 = 21.3%
- Back-end: $2,230 / $7,500 = 29.7%
Nivel intermedio
Cómo se aplica · 1 min
Umbrales que aparecen en directrices de préstamos
| Hipoteca convencional | Préstamo FHA | |
|---|---|---|
| Front-end | 28% preferido | 31% preferido |
| Back-end | 36-43% | 43-50% |
La CFPB estableció 43% DTI back-end como umbral para "hipotecas calificadas" — préstamos con ciertas protecciones al consumidor bajo Dodd-Frank.
Lo que cuenta hacia DTI: Pagos mínimos de tarjetas de crédito, préstamos para auto, préstamos personales, préstamos estudiantiles, pensión alimenticia y manutención, costos de vivienda.
Lo que no cuenta: Servicios públicos, alimentos, seguros, suscripciones, facturas de celular.
Nivel avanzado
Las cuentas, paso a paso · 1 min
DTI y precios de préstamos
DTI afecta no solo la aprobación sino también el precio. Las directrices de hipotecas convencionales (Fannie Mae y Freddie Mac) utilizan una matriz donde tanto la puntuación de crédito como combinaciones de LTV/DTI determinan ajustes de precio a nivel de préstamo — comisiones que se traducen en una tasa de interés más alta para perfiles más riesgosos.
El programa de préstamos VA complementa DTI con una prueba de ingreso residual: el ingreso restante después de que se paguen todas las obligaciones. Un veterano con $7,500 de ingreso y $4,000 en obligaciones totales tiene $3,500 residuales, lo que puede calificar con un DTI más alto que los umbrales convencionales.