APR vs. Zinssatz: Die Zahl, die Kreditgeber verstecken
Kernpunkte
04 · Ideen- APR beinhaltet Gebühren, die der Zinssatz ignoriert
- Ein Zinssatz von 5,9% mit 3.000 € Gebühren kann teurer sein als 6,2% ohne Gebühren
- Kurzfristige Kredite überzeichnen die Auswirkungen von Gebühren auf den APR
- Vergleichen Sie immer den APR, nicht den beworbenen Zinssatz
Grundstufe
Das Wesentliche · 1 Min.
Zinssatz = die jährlichen Kosten für die Kreditaufnahme des Kapitals, ausgedrückt als Prozentsatz.
APR (Annual Percentage Rate / Gesamtkreditkosten) = der Zinssatz plus alle Gebühren und Kosten, ebenfalls annualisiert. Der APR ist immer ≥ dem Zinssatz.
Ein Kreditgeber, der 5,5% bewirbt, aber 3.000 € Bearbeitungsgebühren für einen 200.000 €-Kredit verlangt, hat einen APR von etwa 5,8%. Der Zinssatz ist nicht der Preis — der APR ist es.
Einfache Regel: Verwenden Sie beim Vergleich von Krediten immer den APR. Ignorieren Sie beworbene Zinssätze.
Die Ausnahme: Wenn Sie den Kredit sehr früh zurückzahlen, übertreibt der APR die Gebührenauswirkung (Gebühren werden über die gesamte Laufzeit verteilt, aber wenn Sie die Kreditvergabe innerhalb von 3 Jahren umfinanzieren, führt die „annualisierte" Berechnung in die Irre). Berechnen Sie in diesem Fall stattdessen die Gesamtkosten.
Mittelstufe
Wie es angewendet wird · 1 Min.
Was ist im APR enthalten?
Enthalten: Bearbeitungsgebühren, Discount Points, Hypothekenmaklergebühren, Zinsvorauszahlung (pro Diem), erforderliche Kreditversicherung.
NICHT enthalten: Schätzungsgebühren, Versicherung des Eigentumstitels, Eintragungsgebühren, Treuhandeinzahlungen, freiwillige Versicherung. Dies sind „Abschlusskosten", die im Kreditangebot aufgeführt sind, aber den APR nicht beeinflussen.
Die APR-Berechnung
Für eine Hypothek: APR ist der Zinssatz r^*, der den Barwert aller Zahlungen (einschließlich Gebühren, die vom Kreditbetrag abgezogen werden) dem Kreditbetrag entspricht.
Das Lösen nach r^* ergibt den APR.
Beispiel: 200.000 €-Kredit bei 5,5%, 30 Jahre, 4.000 € an Gebühren.
- Monatliche Rate: 1.136 €
- Effektiver erhaltener Kreditbetrag: 200.000 € − 4.000 € = 196.000 €
- APR = Zinssatz lösen, bei dem 360 Zahlungen von 1.136 € auf 196.000 € abgezinst werden = 5,74%
Points: Vorauszahlungen gegen niedrigere Zinssätze tauschen
Ein „Point" = 1% des Kreditbetrags. Die Zahlung von 1 Point bei 200.000 € (2.000 € Vorauszahlung) senkt den Zinssatz typischerweise um 0,25%.
Break-even beim Kauf eines Points:- Zinssatz ohne Point: 6,0% → monatliche Rate: 1.199 €
- Zinssatz mit 1 Point: 5,75% → monatliche Rate: 1.167 €
- Monatliche Ersparnis: 32 €
- Vorauszahlung: 2.000 €
- Break-even: 2.000 / 32 = 62,5 Monate (5,2 Jahre)
Wenn Sie den Kredit länger als 5,2 Jahre halten, lohnt sich der Point. Wenn Sie vorher verkaufen oder umfinanzieren, verlieren Sie Geld.
Fortgeschrittene Stufe
Die Rechnung, Schritt für Schritt · 1 Min.
Vergleich von Krediten mit unterschiedlichen Laufzeiten: Gesamtkostenanalyse
Der APR ist nur zwischen Krediten mit derselben Laufzeit vergleichbar. Ein 15-jähriger Kredit bei 5,8% APR im Vergleich zu einem 30-jährigen Kredit bei 5,5% APR sind nicht direkt vergleichbar — der 15-jährige erfordert höhere Zahlungen, baut aber schneller Eigenkapital auf.
Gesamtkostenvergleich für 300.000 €:
| Kredit | Zinssatz | Gebühren | Monatliche Rate | Gesamtbetrag bezahlt | APR |
|---|---|---|---|---|---|
| 30 Jahre | 6,0% | 0 € | 1.799 € | 647.514 € | 6,00% |
| 30 Jahre | 5,8% | 3.000 € | 1.763 € | 634.655 € | 5,92% |
| 30 Jahre | 5,5% | 6.000 € | 1.703 € | 619.058 € | 5,76% |
| 15 Jahre | 5,5% | 0 € | 2.451 € | 441.133 € | 5,50% |
Der 15-jährige Kredit bei 5,5% spart über 178.000 € gegenüber dem 30-jährigen bei 6,0% — erfordert aber 652 € mehr pro Monat. Die Entscheidung hängt vom Cashflow, den Opportunitätskosten (was sonst könnten Sie mit 652 €/Monat tun?) und der Risikotoleranz ab.
Die Umfinanzierungsfalle: Die Umfinanzierung setzt die Tilgung zurück. Wenn Sie 5 Jahre lang einen 30-jährigen Kredit abbezahlt haben und ihn in einen weiteren 30-jährigen umfinanzieren, verlängern Sie Ihren Schuldenhorizont um 5 Jahre. Selbst bei einem niedrigeren Zinssatz können die Gesamtzinsen höher ausfallen. Berechnen Sie immer die verbleibenden Gesamtzinsen des aktuellen Kredits gegenüber den Gesamtzinsen des umfinanzierten Kredits — vergleichen Sie niemals nur die monatlichen Raten.