APR vs. tasa de interés: el número que los prestamistas esconden
Puntos clave
04 · ideas- El APR incluye comisiones que la tasa de interés ignora
- Una tasa del 5.9% con $3,000 en comisiones puede costar más que 6.2% sin comisiones
- Los préstamos a corto plazo exageran el impacto de las comisiones en el APR
- Siempre compara APR, no la tasa de interés anunciada
Nivel básico
Lo esencial · 1 min
Tasa de interés = el costo anual de tomar prestado el capital, expresado como porcentaje.
APR (Tasa de Porcentaje Anual) = la tasa de interés más todas las comisiones y costos, también anualizados. El APR siempre es ≥ a la tasa de interés.
Un prestamista que anuncia 5.5% pero cobra $3,000 en comisiones de originación en un préstamo de $200,000 tiene un APR más cercano a 5.8%. La tasa de interés no es el precio — el APR lo es.
Regla simple: Al comparar préstamos, siempre usa APR. Ignora las tasas anunciadas.
La excepción: si pagarás el préstamo muy pronto, el APR exagera el impacto de las comisiones (las comisiones se distribuyen durante el plazo completo, pero si refinancias en 3 años, el cálculo "anualizado" te engaña). En ese caso, calcula el costo total en su lugar.
Nivel intermedio
Cómo se aplica · 1 min
¿Qué se incluye en el APR?
Incluido: Comisiones de originación, puntos de descuento, comisiones de bróker hipotecario, interés prepagado (por día), seguro hipotecario requerido.
NO incluido: Comisiones de tasación, seguro de título, comisiones de registro, depósitos en garantía, seguros voluntarios. Estos son "costos de cierre" que aparecen en la Estimación de Préstamo pero no afectan el APR.
El cálculo del APR
Para una hipoteca: el APR es la tasa de interés r^* que hace que el valor presente de todos los pagos (incluyendo comisiones deducidas de los fondos) sea igual al monto del préstamo.
Resolviendo para r^* obtienes el APR.
Ejemplo: Préstamo de $200,000 al 5.5%, 30 años, $4,000 en comisiones.
- Pago mensual: $1,136
- Fondos recibidos efectivamente: $200,000 − $4,000 = $196,000
- APR = resolver para la tasa donde 360 pagos de $1,136 se descuentan a $196,000 = 5.74%
Puntos: intercambiar costo inicial por una tasa más baja
Un "punto" = 1% del monto del préstamo. Pagar 1 punto en $200,000 ($2,000 por adelantado) generalmente reduce la tasa en 0.25%.
Punto de equilibrio al comprar un punto:- Tasa sin punto: 6.0% → pago mensual: $1,199
- Tasa con 1 punto: 5.75% → pago mensual: $1,167
- Ahorro mensual: $32
- Costo inicial: $2,000
- Punto de equilibrio: 2,000 / 32 = 62.5 meses (5.2 años)
Si mantienes el préstamo después de 5.2 años, el punto se amortizó. Si vendes o refinancias antes, perdiste dinero.
Nivel avanzado
Las cuentas, paso a paso · 1 min
Comparar préstamos con términos diferentes: análisis de costo verdadero
El APR solo es comparable entre préstamos con el mismo plazo. Un préstamo a 15 años al 5.8% APR vs. un préstamo a 30 años al 5.5% APR no son directamente comparables — el de 15 años requiere pagos más altos pero construye patrimonio más rápido.
Comparación de costo total para $300,000:
| Préstamo | Tasa | Comisiones | Pago Mensual | Total Pagado | APR |
|---|---|---|---|---|---|
| 30 años | 6.0% | $0 | $1,799 | $647,514 | 6.00% |
| 30 años | 5.8% | $3,000 | $1,763 | $634,655 | 5.92% |
| 30 años | 5.5% | $6,000 | $1,703 | $619,058 | 5.76% |
| 15 años | 5.5% | $0 | $2,451 | $441,133 | 5.50% |
El de 15 años al 5.5% ahorra $178,000+ comparado con 30 años al 6.0% — pero requiere $652 más por mes. La decisión depende del flujo de efectivo, costo de oportunidad (¿qué más podrías hacer con $652/mes?) y tolerancia al riesgo.
La trampa de la refinanciación: Refinanciar reinicia la amortización. Si has pagado 5 años en un préstamo a 30 años y refinancias en otro a 30 años, estás extendiendo tu horizonte de deuda 5 años. Incluso con una tasa más baja, el interés total pagado puede ser mayor. Siempre calcula el interés restante total en el préstamo actual vs. el interés total en el préstamo refinanciado — nunca solo compares pagos mensuales.