APR vs. taux d'intérêt : le chiffre que les prêteurs cachent
Points clés
04 · idées- L'APR comprend les frais que le taux d'intérêt ignore
- Un taux de 5,9% avec 3 000 $ de frais peut coûter plus qu'un taux de 6,2% sans frais
- Les prêts à court terme exagèrent l'impact des frais sur l'APR
- Comparez toujours l'APR, jamais le taux d'intérêt annoncé
Niveau basique
L’essentiel · 1 min
Taux d'intérêt = le coût annuel d'emprunt du capital, exprimé en pourcentage.
APR (Taux annuel effectif global) = le taux d'intérêt plus tous les frais et coûts, également annualisés. L'APR est toujours ≥ au taux d'intérêt.
Un prêteur affichant 5,5% mais facturer 3 000 de frais de montage sur un prêt de 200 000 a un APR plus proche de 5,8%. Le taux d'intérêt n'est pas le prix — l'APR l'est.
Règle simple : Lors de la comparaison de prêts, utilisez toujours l'APR. Ignorez les taux annoncés.
L'exception : si vous remboursez le prêt très rapidement, l'APR surestime l'impact des frais (les frais sont répartis sur la durée complète, mais si vous refinancez en 3 ans, le calcul « annualisé » induit en erreur). Dans ce cas, calculez le coût total à la place.
Niveau intermédiaire
Comment l’appliquer · 1 min
Qu'est-ce qui est inclus dans l'APR ?
Inclus : Frais de montage, points de rabais, frais de courtier hypothécaire, intérêts précomptés (par jour), assurance hypothécaire obligatoire.
NON inclus : Frais d'évaluation, assurance titre, frais d'enregistrement, dépôts en compte séquestre, assurance volontaire. Ce sont des « frais de clôture » qui apparaissent dans l'Estimation des prêts mais n'affectent pas l'APR.
Le calcul de l'APR
Pour une hypothèque : l'APR est le taux d'intérêt r^* qui fait que la valeur actuelle de tous les paiements (y compris les frais déduits du produit) égale le montant du prêt.
Résoudre pour r^* vous donne l'APR.
Exemple : Prêt de 200 000 à 5,5%, 30 ans, 4 000 de frais.
- Paiement mensuel : 1 136 $
- Prêt effectif reçu : 200 000 $ − 4 000 $ = 196 000 $
- APR = résoudre pour le taux où 360 paiements de 1 136 $ se ramènent à 196 000 $ = 5,74%
Points : échanger un coût initial pour un taux plus bas
Un « point » = 1% du montant du prêt. Payer 1 point sur 200 000 (2 000 d'avance) réduit généralement le taux d'environ 0,25%.
Seuil de rentabilité pour l'achat d'un point :- Taux sans point : 6,0% → paiement mensuel : 1 199 $
- Taux avec 1 point : 5,75% → paiement mensuel : 1 167 $
- Économies mensuelles : 32 $
- Coût initial : 2 000 $
- Seuil de rentabilité : 2 000 / 32 = 62,5 mois (5,2 ans)
Si vous conservez le prêt au-delà de 5,2 ans, le point s'est rentabilisé. Si vous vendez ou refinancez avant, vous avez perdu de l'argent.
Niveau avancé
Les calculs, étape par étape · 1 min
Comparer des prêts avec des durées différentes : analyse du coût réel
L'APR n'est comparable qu'entre les prêts de même durée. Un prêt de 15 ans à 5,8% APR par rapport à un prêt de 30 ans à 5,5% APR ne sont pas directement comparables — le prêt de 15 ans exige des paiements plus élevés mais accumule des capitaux propres plus rapidement.
Comparaison du coût total pour 300 000 $ :
| Prêt | Taux | Frais | Paiement mensuel | Total payé | APR |
|---|---|---|---|---|---|
| 30 ans | 6,0% | 0 $ | 1 799 $ | 647 514 $ | 6,00% |
| 30 ans | 5,8% | 3 000 $ | 1 763 $ | 634 655 $ | 5,92% |
| 30 ans | 5,5% | 6 000 $ | 1 703 $ | 619 058 $ | 5,76% |
| 15 ans | 5,5% | 0 $ | 2 451 $ | 441 133 $ | 5,50% |
Le prêt de 15 ans à 5,5% économise 178 000 + sur 30 ans à 6,0% — mais nécessite 652 de plus par mois. La décision dépend de la trésorerie, du coût d'opportunité (qu'auriez-vous pu faire avec 652 $/mois ?) et de la tolérance au risque.
Le piège du refinancement : Le refinancement réinitialise l'amortissement. Si vous avez remboursé 5 ans sur un prêt de 30 ans et refinancez dans un autre prêt de 30 ans, vous prolongez votre horizon d'endettement de 5 ans. Même à un taux inférieur, l'intérêt total payé peut être plus élevé. Calculez toujours les intérêts restants totaux sur le prêt actuel par rapport aux intérêts totaux sur le prêt refinancé — ne comparez jamais seulement les paiements mensuels.