Comment fonctionne vraiment l'amortissement
Points clés
04 · idées- Sur une hypothèque de 30 ans à 6%, 82% du premier paiement est des intérêts
- Vous atteignez 50% de capital-propre sur une hypothèque de 30 ans après ~22 ans
- Les paiements supplémentaires visent directement le capital, en sautant tous les intérêts futurs
- La formule d'amortissement remonte à la banque de la Renaissance
Niveau basique
L’essentiel · 1 min
L'amortissement signifie répartir un prêt en paiements mensuels égaux sur une période donnée. Chaque paiement couvre deux choses : les intérêts (le coût d'emprunt) et le capital (rembourser ce que vous devez).
La partie délicate : les premiers paiements sont surtout des intérêts. Avec un prêt de 30 ans, 300 000 , à 6%, votre premier paiement de 1 799 se ventile comme suit :- Intérêts : 1 500 $ (6% ÷ 12 mois × 300 000 $)
- Capital : 299 $ (seulement 17% du paiement)
- Intérêts : 800 $
- Capital : 999 $
À la 29e année, c'est surtout du capital. C'est pourquoi vendre ou refinancer dans les premières années vous laisse devoir presque autant que vous avez emprunté.
Niveau intermédiaire
Comment l’appliquer · 2 min
L'échéancier d'amortissement en détail
Prêt de 200 000 à 6% pendant 30 ans (paiement mensuel : 1 199 ) :
| Année | Intérêts payés | Capital payé | Solde restant |
|---|---|---|---|
| 1 | 11 933 $ | 2 455 $ | 197 545 $ |
| 5 | 11 588 $ | 2 800 $ | 186 108 $ |
| 10 | 10 960 $ | 3 428 $ | 168 827 $ |
| 15 | 9 982 $ | 4 406 $ | 146 940 $ |
| 20 | 8 541 $ | 5 847 $ | 117 357 $ |
| 25 | 6 385 $ | 8 003 $ | 76 414 $ |
| 30 | 2 950 $ | 11 438 $ | 0 $ |
Total des intérêts payés sur 30 ans : 231 640 — plus que le prêt original de 200 000 .
Surcharge antérieure vs. surcharge ultérieure
L'amortissement standard est surchargé d'intérêts au début par conception. Cela avantage les prêteurs : si vous faites défaut tôt, ils ont déjà collecté des intérêts substantiels. Cela avantage les banques de refinancement : vous encourager à refinancer « réinitialise » l'horloge d'amortissement, recommençant la période riche en intérêts.
Le piège du capital-propre
Après 10 ans de paiements sur une maison de 300 000 avec 10% de mise de fonds (prêt de 270 000 à 6%), vous avez :- Payé : 143 880 $ en paiements
- Intérêts payés : ~109 000 $
- Réduction du capital : ~34 880 $
- Solde restant : ~235 120 $
- Capital-propre provenant uniquement des paiements : 34 880 $
C'est 10 ans de paiements et vous n'avez réduit le prêt que de 13%. L'appréciation du logement ajoute du capital-propre, mais le prêt lui-même bouge à peine dans les premières années.
Niveau avancé
Les calculs, étape par étape · 1 min
La formule d'amortissement
Paiement mensuel pour un montant de prêt P, taux d'intérêt mensuel r = R/12, sur n mois :
Solde après k paiements :
La composante d'intérêt du paiement k :
Pourquoi les paiements supplémentaires sont si puissants : Un paiement supplémentaire E au mois k réduit le solde de E, ce qui réduit les intérêts dans chaque période ultérieure. L'intérêt total économisé par un paiement supplémentaire de E au mois k est :
où n_{remaining} est le nombre approximatif de mois pendant lesquels le solde aurait autrement dépassé ce niveau. Pour les paiements supplémentaires précoces avec plusieurs années restantes, ce multiplicateur peut être de 10–15×.
Règle empirique : Un paiement supplémentaire de 100 /mois sur un prêt de 30 ans, 300 000 à 6% économise environ 61 000 $ en intérêts et réduit le terme du prêt de 4,5 ans.