首次还款：80% 利息
摊销贷款的真实运作方式
摊销是在每月相等还款下偿还贷款的过程，每笔还款分为利息（递减）和本金（递增）。在 7% 的 30 年期按揭上，第一个月的还款约 75% 是利息、25% 是本金；到第 20 年，比例反转。这就是为什么早期额外还款节省的利息比晚期多得多的原因。
级别
试用计算器要点
04 · 要点- 在 6% 利率的 30 年期抵押贷款中，首次还款的 82% 是利息
- 在 30 年期抵押贷款中，你在约 22 年后达到 50% 的权益
- 额外还款直接针对本金，跳过所有未来利息
- 摊销公式可追溯到文艺复兴时期的银行业
摊销是指在一段时间内将贷款分散成相等的月度还款。每次还款涵盖两件事：利息（借款成本）和本金（偿还你欠的金额）。
棘手的部分是：早期还款主要是利息。对于 30 年期、$300,000 贷款，利率 6%，你的首次还款 $1,799 的分解为：- 利息：$1,500（6% ÷ 12 个月 × $300,000）
- 本金：$299（仅占还款的 17%）
- 利息：$800
- 本金：$999
到第 29 年，主要是本金。这就是为什么在早期阶段出售或再融资会导致你仍欠近乎你借入的金额。