Wie Amortisation wirklich funktioniert
Kernpunkte
04 · Ideen- Bei einer 30-jährigen Hypothek mit 6% bestehen 82% der ersten Zahlung aus Zinsen
- Sie erreichen 50% Eigenkapital bei einer 30-jährigen Hypothek nach etwa 22 Jahren
- Zusatzzahlungen reduzieren direkt die Hauptsumme und überspringen alle zukünftigen Zinsen
- Die Amortisationsformel stammt aus dem Renaissance-Bankwesen
Grundstufe
Das Wesentliche · 1 Min.
Amortisation bedeutet, einen Kredit in gleiche monatliche Zahlungen über einen bestimmten Zeitraum aufzuteilen. Jede Zahlung deckt zwei Dinge ab: Zinsen (die Kosten für die Kreditaufnahme) und Hauptsumme (Rückzahlung dessen, was Sie schulden).
Der knifflige Teil: Frühe Zahlungen bestehen größtenteils aus Zinsen. Bei einem 30-jährigen Kredit von $300.000 mit 6% setzt sich Ihre erste Zahlung von $1.799 wie folgt zusammen:- Zinsen: $1.500 (6% ÷ 12 Monate × $300.000)
- Hauptsumme: $299 (nur 17% der Zahlung)
- Zinsen: $800
- Hauptsumme: $999
Im 29. Jahr besteht sie größtenteils aus Hauptsumme. Deshalb schulden Sie bei einem Verkauf oder einer Refinanzierung in den frühen Jahren fast so viel wie ursprünglich geliehen.
Mittelstufe
Wie es angewendet wird · 2 Min.
Der Amortisationsplan im Detail
$200.000 Kredit mit 6% über 30 Jahre (monatliche Zahlung: $1.199):
| Jahr | Gezahlte Zinsen | Gezahlte Hauptsumme | Verbleibender Saldo |
|---|---|---|---|
| 1 | $11.933 | $2.455 | $197.545 |
| 5 | $11.588 | $2.800 | $186.108 |
| 10 | $10.960 | $3.428 | $168.827 |
| 15 | $9.982 | $4.406 | $146.940 |
| 20 | $8.541 | $5.847 | $117.357 |
| 25 | $6.385 | $8.003 | $76.414 |
| 30 | $2.950 | $11.438 | $0 |
Insgesamt über 30 Jahre gezahlte Zinsen: $231.640 — mehr als der ursprüngliche $200.000-Kredit.
Front-Loading vs. Back-Loading
Standard-Amortisation ist bewusst am Anfang mit Zinsen überlastet. Dies begünstigt die Kreditgeber: Falls Sie früh ausfallen, haben sie bereits erhebliche Zinsen eingezogen. Es begünstigt auch Refinanzierungsbanken: Sie werden ermutigt, zu refinanzieren und die „Amortisationsuhr" zurückzusetzen, was die zinsintensive Phase erneut beginnt.
Die Eigenkapital-Falle
Nach 10 Jahren Zahlungen auf einem $300.000-Haus mit 10% Anzahlung ($270.000 Kredit mit 6%) haben Sie:- Gezahlt: $143.880 in Zahlungen
- Gezahlte Zinsen: etwa $109.000
- Hauptsummen-Reduktion: etwa $34.880
- Verbleibender Saldo: etwa $235.120
- Eigenkapital nur aus Zahlungen: $34.880
Das sind 10 Jahre Zahlungen und Sie haben die Kreditsumme nur um 13% reduziert. Wertsteigerung des Hauses erhöht das Eigenkapital, aber der Kredit selbst bewegt sich in den frühen Jahren kaum.
Fortgeschrittene Stufe
Die Rechnung, Schritt für Schritt · 1 Min.
Die Amortisationsformel
Monatliche Zahlung für Kreditsumme P, monatlicher Zinssatz r = R/12, über n Monate:
Saldo nach k Zahlungen:
Die Zinskomponente der Zahlung k:
Warum Zusatzzahlungen so mächtig sind: Eine Zusatzzahlung E in Monat k reduziert den Saldo um E, was Zinsen in jedem nachfolgenden Zeitraum reduziert. Die Gesamtzinsen, die durch eine Zusatzzahlung von E in Monat k gespart werden, betragen:
wobei n_{verbleibend} die ungefähre Anzahl von Monaten ist, die der Saldo ansonsten über diesem Niveau geblieben wäre. Bei frühen Zusatzzahlungen mit vielen verbleibenden Jahren kann dieser Multiplikator 10–15× betragen.
Faustregel: Eine zusätzliche Zahlung von $100 pro Monat auf einen 30-jährigen, $300.000-Kredit mit 6% spart ungefähr $61.000 an Zinsen und verkürzt die Kreditleihe um 4,5 Jahre.