Cómo funciona realmente la amortización
Puntos clave
04 · ideas- En una hipoteca a 30 años al 6%, el 82% del primer pago es interés
- Alcanzas el 50% de capital en una hipoteca a 30 años después de ~22 años
- Los pagos adicionales se destinan directamente al capital, evitando todo interés futuro
- La fórmula de amortización se remonta a la banca del Renacimiento
Nivel básico
Lo esencial · 1 min
Amortización significa distribuir un préstamo en pagos mensuales iguales a lo largo del tiempo. Cada pago cubre dos cosas: interés (el costo de pedir prestado) y capital (pagar lo que debes).
La parte complicada: los pagos iniciales son principalmente interés. Con un préstamo de 30 años, $300,000 al 6%, tu primer pago de $1,799 se desglosa así:- Interés: $1,500 (6% ÷ 12 meses × $300,000)
- Capital: $299 (solo el 17% del pago)
- Interés: $800
- Capital: $999
En el año 29, es principalmente capital. Por eso vender o refinanciar en los años iniciales te deja debiendo casi lo que tomaste prestado.
Nivel intermedio
Cómo se aplica · 2 min
El cronograma de amortización en detalle
Préstamo de $200,000 al 6% a 30 años (pago mensual: $1,199):
| Año | Interés pagado | Capital pagado | Saldo restante |
|---|---|---|---|
| 1 | $11,933 | $2,455 | $197,545 |
| 5 | $11,588 | $2,800 | $186,108 |
| 10 | $10,960 | $3,428 | $168,827 |
| 15 | $9,982 | $4,406 | $146,940 |
| 20 | $8,541 | $5,847 | $117,357 |
| 25 | $6,385 | $8,003 | $76,414 |
| 30 | $2,950 | $11,438 | $0 |
Interés total pagado en 30 años: $231,640 — más que el préstamo original de $200,000.
Cargado al inicio vs. cargado al final
La amortización estándar está cargada con interés al inicio por diseño. Esto beneficia a los prestamistas: si incumples temprano, ya han cobrado interés sustancial. Beneficia a los bancos de refinanciamiento: te anima a refinanciar para "reiniciar" el reloj de amortización, comenzando nuevamente el período cargado de interés.
La trampa del capital
Después de 10 años de pagos en una casa de $300,000 con 10% inicial ($270,000 de préstamo al 6%), tienes:- Pagado: $143,880 en pagos
- Interés pagado: ~$109,000
- Reducción de capital: ~$34,880
- Saldo restante: ~$235,120
- Capital de los pagos únicamente: $34,880
Son 10 años de pagos y solo has reducido el préstamo en 13%. La apreciación del hogar agrega capital, pero el préstamo en sí apenas se mueve en los años iniciales.
Nivel avanzado
Las cuentas, paso a paso · 1 min
La fórmula de amortización
Pago mensual para monto de préstamo P, tasa de interés mensual r = R/12, durante n meses:
Saldo después de k pagos:
El componente de interés del pago k:
Por qué los pagos adicionales son tan poderosos: Un pago adicional E en el mes k reduce el saldo en E, lo que reduce el interés en cada período subsiguiente. El interés total ahorrado por un pago adicional de E en el mes k es:
donde n_{restantes} es el número aproximado de meses en los que el saldo habría permanecido por encima de ese nivel. Para pagos adicionales tempranos con muchos años restantes, este multiplicador puede ser de 10–15×.
Regla práctica: Un pago adicional de $100 mensuales en un préstamo de 30 años, $300,000 al 6% ahorra aproximadamente $61,000 en interés y reduce el plazo en 4.5 años.