अपना पहला घर खरीदना: बैंक वास्तव में क्या देखते हैं
मुख्य बिंदु
04 · विचार- 43% से ऊपर DTI अधिकांश खरीदारों को अयोग्य बनाता है — आवेदन से पहले कर्ज का समाधान करें
- 20% डाउन PMI को समाप्त करता है, लेकिन 3–5% प्रोग्राम पहली बार खरीदारों के लिए मौजूद हैं
- प्रतिस्पर्धी बाजारों में घर खोजने से पहले प्री-अनुमोदन प्राप्त करना अनिवार्य है
- 14–45 दिनों के भीतर कई दरों की खरीदारी एक एकल क्रेडिट पूछताछ के रूप में गिनी जाती है
बुनियादी स्तर
ज़रूरी बातें · 1 मिनट
बंधक प्रक्रिया अपारदर्शी लगती है, लेकिन ऋणदाता वास्तव में चार विशिष्ट चीजें देख रहे हैं। प्रत्येक को समझना आपको बताता है कि आवेदन से पहले क्या ठीक करना है।
बंधक अनुमोदन के चार स्तंभ:
- क्रेडिट स्कोर — निर्धारित करता है कि क्या आप योग्य हैं और किस दर पर
- ऋण-से-आय अनुपात (DTI) — निर्धारित करता है कि आप कितना घर खरीद सकते हैं
- डाउन पेमेंट — निर्धारित करता है आपका ऋण आकार, दर, और क्या आप PMI का भुगतान करते हैं
- रोजगार का इतिहास — ऋणदाता 2 साल की स्थिर आय चाहते हैं
- क्रेडिट स्कोर: न्यूनतम 620, सर्वोत्तम दरों के लिए 740+
- DTI: 43% अधिकतम बैक-एंड (सभी कर्ज ÷ आय)
- डाउन पेमेंट: 3% न्यूनतम (पहली बार खरीदार प्रोग्राम)
- रोजगार: 2 साल एक ही नियोक्ता या एक ही क्षेत्र में वांछित
मध्यम स्तर
यह कैसे लागू होता है · 3 मिनट
चरण 1: किसी और चीज़ से पहले अपने DTI को ठीक करें
आपका बैक-एंड DTI सबसे महत्वपूर्ण और कम समझे जाने वाले कारक हैं। इसकी गणना इस प्रकार की जाती है:
(मासिक आवास भुगतान + अन्य सभी मासिक ऋण न्यूनतम) ÷ सकल मासिक आय
यदि आप $7,000/महीना अर्जित करते हैं और $600 की कार और छात्र ऋण भुगतान हैं, तो आपके पास पहले से ही $600 गिना हुआ है। 43% DTI अधिकतम पर:
$7,000 × 0.43 = $3,010 कुल ऋण क्षमता
$3,010 − $600 मौजूदा = $2,410 आवास के लिए उपलब्ध (PITI)
यदि आप आवास कर और बीमा पर भी $350/महीना खर्च करते हैं:
$2,410 − $350 = $2,060 अधिकतम P&I भुगतान
7 साल के लिए 30% पर, $2,060/महीना लगभग $293,000 ऋण को समर्थन देता है।
आपकी खरीद शक्ति बढ़ाने का सबसे तेज़ तरीका: सबसे अधिक न्यूनतम भुगतान ऋण को पहले चुकाएं। $400/महीना की कार भुगतान समाप्त की गई आवास क्षमता में $400/महीना जोड़ता है — जो वर्तमान दरों पर आपकी अधिकतम ऋण में लगभग $57,000 जोड़ता है।
चरण 2: अपने डाउन पेमेंट विकल्पों को जानें
| प्रोग्राम | डाउन पेमेंट | PMI | क्रेडिट न्यूनतम | कौन योग्य है |
|---|---|---|---|---|
| पारंपरिक 97 | 3% | हां (80% LTV पर हटाने योग्य) | 620 | पहली बार खरीदार |
| FHA | 3.5% | हां (ऋण का जीवन) | 580 | कोई भी |
| पारंपरिक 20% | 20% | नहीं | 620 | कोई भी |
| VA | 0% | नहीं | 580 | सैन्य/दिग्गज |
| USDA | 0% | हां (कम दर) | 640 | ग्रामीण क्षेत्र |
PMI गणित: $300,000 के ऋण पर 5% डाउन के साथ, PMI लगभग $150–250/महीना जोड़ता है जब तक आप 20% इक्विटी तक नहीं पहुंचते। यह $1,800–3,000/वर्ष है — एक छोटे डाउन पेमेंट के विरुद्ध एक वास्तविक लागत है।
पहली बार खरीदार प्रोग्राम: अधिकांश राज्यों के पास डाउन पेमेंट सहायता प्रोग्राम हैं जो डाउन पेमेंट के लिए अनुदान या कम-ब्याज ऋण प्रदान करते हैं। ये अक्सर आय-सीमित होते हैं लेकिन काफी कम उपयोग किए जाते हैं। "[आपका राज्य] पहली बार गृहखरीद कार्यक्रम" खोजें — कई खरीदार जो योग्य हैं कभी आवेदन नहीं करते।
चरण 3: प्री-अनुमोदित प्राप्त करें, केवल प्री-योग्य नहीं
ये समान लगते हैं लेकिन बिल्कुल अलग हैं:
प्री-योग्यता: आप एक ऋणदाता को अपनी आय और कर्ज बताते हैं। वे आपको एक मोटा अनुमान देते हैं। कोई सत्यापन नहीं। 10 मिनट लगते हैं। विक्रेता के लिए लगभग कुछ भी मायने नहीं रखता है।
प्री-अनुमोदन: ऋणदाता आय सत्यापित करता है (वेतन पर्चियां, W-2s, कर रिटर्न), आपका क्रेडिट खींचता है, और एक विशिष्ट ऋण राशि के लिए एक लिखित प्रतिबद्धता जारी करता है। 1–3 दिन लगते हैं। अधिकांश प्रतिस्पर्धी बाजारों में एक गंभीर प्रस्ताव बनाने के लिए आवश्यक है।
घरों को देखने से पहले प्री-अनुमोदित हो जाएं। दो कारण: आप बिल्कुल जानेंगे कि आप क्या खरीद सकते हैं, और जब आप सही घर पाते हैं तो आप तुरंत एक प्रस्ताव दे सकते हैं।
दर खरीदारी रणनीति: 14–45 दिन की एक ही विंडो के भीतर 2–3 ऋणदाताओं द्वारा प्री-अनुमोदित हो जाएं। उस अवधि में कई बंधक पूछताछ आपकी क्रेडिट रिपोर्ट पर एक एकल कठोर पूछताछ के रूप में गिनी जाती है। $300,000 के ऋण पर भी 0.25% दर अंतर 30 वर्षों में $15,000 बचाता है।
उन्नत स्तर
गणना, कदम-दर-कदम · 2 मिनट
वह लागतें जो खरीदार भूल जाते हैं
डाउन पेमेंट आपकी एकमात्र अग्रिम लागत नहीं है। इसके लिए योजना बनाएं:
समापन लागत: ऋण राशि का 2–5%, समापन पर भुगतान किया। $300,000 के ऋण पर: $6,000–15,000। मूल शुल्क, मूल्यांकन, शीर्षक बीमा, वकील की फीस, पूर्वनिर्धारित कर और बीमा शामिल है। कभी-कभी "विक्रेता सहायता" के रूप में बातचीत की जा सकती है — विक्रेता आपकी समापन लागतों का भुगतान करता है बदले में थोड़ी अधिक खरीद मूल्य के लिए।
निरीक्षण: $400–600। हमेशा एक प्राप्त करें। कभी इसे छोड़ें न दें। निरीक्षण केवल डील-ब्रेकर खोजने के बारे में नहीं है — यह आपकी बातचीत का उपकरण है। निरीक्षण के दौरान पाई गई गंभीर समस्याओं को विक्रेता द्वारा मरम्मत की जा सकती है या खरीद मूल्य से काटी जा सकती है।
नकद रिज़र्व: अधिकांश ऋणदाता समापन के बाद बचत में 2–3 महीने की बंधक भुगतान देखना चाहते हैं। यह आपकी डाउन पेमेंट और समापन लागत से अलग है।
वास्तविक मासिक लागत:
| घटक | अनुमान |
|---|---|
| मूलधन + ब्याज | $1,996 |
| संपत्ति कर (1.2%) | $300 |
| गृहस्वामी बीमा | $100 |
| PMI (यदि < 20% डाउन) | $150 |
| HOA (यदि लागू) | $0–500 |
| **कुल PITI** | **$2,546–3,046** |
P&I भुगतान वह है जो एक कैलकुलेटर दिखाता है। कुल PITI वह है जो आप हर महीने वास्तव में भुगतान करते हैं। ऋणदाता आपके आवास अनुपात की गणना करने के लिए PITI का उपयोग करते हैं — जो सकल आय का 28% से नीचे रहना चाहिए।
क्रॉसओवर बिंदु: आज अधिकांश बाजारों में (7% से ऊपर की दरों के साथ), किराये पर देना अल्पावधि में खरीदना सस्ता है। जहां खरीदना जीतना शुरू करता है वह आमतौर पर 5–7 साल है। यदि कोई मौका है कि आप 5 साल के तहत जाएंगे, तो गणित आमतौर पर किराये को अनुकूल करती है — भले ही किराया बढ़ता रहे।