Ihr erstes Haus kaufen: Was Banken wirklich prüfen
Kernpunkte
04 · Ideen- DTI über 43% disqualifiziert die meisten Käufer — begleichen Sie Schulden vor der Beantragung
- 20% Anzahlung eliminiert PMI, aber es gibt 3–5%-Programme für Erstkäufer
- Pre-Approval vor der Haussuche ist in konkurrenzintensiven Märkten unverzichtbar
- Mehrfaches Vergleichen von Zinssätzen innerhalb von 14–45 Tagen zählt als eine einzelne Kreditanfrage
Grundstufe
Das Wesentliche · 1 Min.
Der Hypothekenprozess wirkt undurchschaubar, aber Kreditgeber prüfen tatsächlich vier spezifische Dinge. Das Verständnis jedes einzelnen zeigt Ihnen genau, was Sie vor der Beantragung korrigieren müssen.
Die vier Säulen der Hypothekengenehmigung:
- Kreditwürdigkeit — bestimmt, ob Sie qualifizieren und zu welchem Zinssatz
- Schulden-Einkommens-Verhältnis (DTI) — bestimmt, welches Haus Sie sich leisten können
- Anzahlung — bestimmt Ihre Kreditgröße, Zinssatz und ob Sie PMI zahlen
- Beschäftigungsgeschichte — Kreditgeber wünschen sich 2 Jahre stabiles Einkommen
- Kreditwürdigkeit: Mindestens 620, 740+ für beste Zinssätze
- DTI: Maximal 43% Backend (alle Schulden ÷ Einkommen)
- Anzahlung: Mindestens 3% (Erstkäufer-Programme)
- Beschäftigung: 2 Jahre gleicher Arbeitgeber oder gleiches Feld bevorzugt
Mittelstufe
Wie es angewendet wird · 3 Min.
Schritt 1: Verbessern Sie Ihren DTI vor allem anderen
Ihr Backend-DTI ist der wichtigste und am wenigsten verstandene Faktor. Er wird wie folgt berechnet:
(Monatliche Hypothekenzahlung + alle anderen monatlichen Schuldenmindestbeträge) ÷ brutto monatliches Einkommen
Wenn Sie $7.000 pro Monat verdienen und $600 an Auto- und Studentendarlehenszahlungen haben, werden bereits $600 angerechnet. Bei maximalem DTI von 43%:
$7.000 × 0,43 = $3.010 Gesamtschuldenkapazität
$3.010 − $600 bestehend = $2.410 verfügbar für Wohnen (PITI)
Wenn Sie auch $350 pro Monat für Grundsteuer und Versicherung ausgeben:
$2.410 − $350 = $2.060 maximale Kapital- und Zinszahlung
Bei 7,5% über 30 Jahre unterstützt $2.060 pro Monat ungefähr ein $293.000 Darlehen.
Der schnellste Weg, Ihre Kaufkraft zu erhöhen: Zahlen Sie zuerst die Schuld mit dem höchsten Mindestbetrag ab. Eine eliminierte $400/Monat-Autorate addiert $400/Monat Wohnungskapazität — was bei aktuellen Zinssätzen ungefähr $57.000 zu Ihrem maximalen Darlehen hinzufügt.
Schritt 2: Kennen Sie Ihre Anzahlungsoptionen
| Programm | Anzahlung | PMI | Kreditminimum | Wer qualifiziert sich |
|---|---|---|---|---|
| Konventionell 97 | 3% | Ja (entfernbar bei 80% LTV) | 620 | Erstkäufer |
| FHA | 3,5% | Ja (Laufzeit des Darlehens) | 580 | Jeder |
| Konventionell 20% | 20% | Nein | 620 | Jeder |
| VA | 0% | Nein | 580 | Militär/Veteranen |
| USDA | 0% | Ja (niedriger Satz) | 640 | Ländliche Gebiete |
Die PMI-Berechnung: Bei einem $300.000 Darlehen mit 5% Anzahlung addiert PMI ungefähr $150–250 pro Monat, bis Sie 20% Eigenkapital erreichen. Das sind $1.800–3.000 pro Jahr — eine echte Kosten, die gegen eine kleinere Anzahlung abzuwägen sind.
Erstkäufer-Programme: Die meisten Bundesstaaten haben Anzahlungshilfeprogramme, die Zuschüsse oder zinsgünstige Darlehen für die Anzahlung bieten. Diese sind oft einkommensabhängig, werden aber erheblich untergenutzt. Suchen Sie nach „[Ihr Staat] Erstkäufer-Programm" — viele Käufer, die sich qualifizieren, beantragen niemals.
Schritt 3: Holen Sie Pre-Approval, nicht nur Pre-Qualification
Diese klingen ähnlich, sind aber völlig unterschiedlich:
Pre-Qualification: Sie teilen einem Kreditgeber Ihr Einkommen und Ihre Schulden mit. Sie erhalten eine grobe Schätzung. Keine Überprüfung. Dauert 10 Minuten. Bedeutet dem Verkäufer fast nichts.
Pre-Approval: Der Kreditgeber überprüft Ihr Einkommen (Gehaltsabrechnungen, W-2s, Steuererklärungen), zieht Ihre Kreditwürdigkeit und gibt eine schriftliche Zusage für einen bestimmten Darlehensbetrag. Dauert 1–3 Tage. In den meisten konkurrenzintensiven Märkten erforderlich, um ein ernsthaftes Angebot zu machen.
Holen Sie Pre-Approval vor der Haussuche. Zwei Gründe: Sie kennen genau, was Sie sich leisten können, und wenn Sie das richtige Haus finden, können Sie sofort ein Angebot machen.
Zinssatz-Vergleichsstrategie: Holen Sie Pre-Approval von 2–3 Kreditgebern innerhalb desselben Zeitfensters von 14–45 Tagen. Mehrere Hypothekanfragen in diesem Zeitraum zählen als eine einzelne schwere Anfrage auf Ihrem Kreditbericht. Selbst ein Unterschied von 0,25% bei einem $300.000 Darlehen spart $15.000 über 30 Jahre.
Fortgeschrittene Stufe
Die Rechnung, Schritt für Schritt · 2 Min.
Die Kosten, die Käufer vergessen
Die Anzahlung ist Ihre einzige Vorauszahlungskosten nicht. Planen Sie ein für:
Abschlusskosten: 2–5% des Darlehensbetrag, bezahlt bei Abschluss. Bei einem $300.000 Darlehen: $6.000–15.000. Umfasst Gründungsgebühr, Bewertung, Eigentumsversicherung, Anwaltsgebühren, vorausbezahlte Steuern und Versicherung. Können manchmal als „Verkäufer-Konzessionen" verhandelt werden — der Verkäufer zahlt Ihre Abschlusskosten im Austausch für einen etwas höheren Kaufpreis.
Inspektion: $400–600. Immer eine durchführen. Niemals darauf verzichten. Die Inspektion ist nicht nur dazu da, Deal-Breaker zu finden — sie ist Ihr Verhandlungsinstrument. Ernsthafte Probleme, die während der Inspektion gefunden werden, können vom Verkäufer repariert oder vom Kaufpreis abgezogen werden.
Geldreserven: Die meisten Kreditgeber möchten nach Abschluss 2–3 Monate Hypothekenzahlungen in Ersparnissen sehen. Dies ist separat von Ihrer Anzahlung und Ihren Abschlusskosten.
Die echte monatliche Kosten:
| Komponente | Schätzung |
|---|---|
| Kapital + Zinsen | $1.996 |
| Grundsteuer (1,2%) | $300 |
| Hausbesitzer-Versicherung | $100 |
| PMI (wenn < 20% Anzahlung) | $150 |
| HOA (falls zutreffend) | $0–500 |
| **Gesamt PITI** | **$2.546–3.046** |
Die Kapital- und Zinszahlung ist das, was ein Rechner anzeigt. Das Gesamt-PITI ist das, was Sie tatsächlich jeden Monat zahlen. Kreditgeber verwenden PITI zur Berechnung Ihres Wohnungsverhältnisses — das unter 28% des Bruttoeinkommens bleiben sollte.
Der Übergangspoint: In den meisten heutigen Märkten (mit Zinssätzen über 7%) ist Mieten kurzfristig billiger als Kaufen. Der Break-Even, bei dem Kaufen zu gewinnen beginnt, liegt typischerweise bei 5–7 Jahren. Wenn es eine Chance gibt, dass Sie in unter 5 Jahren umziehen, spricht die Mathematik in den meisten Fällen für Mieten — selbst wenn Mieten weiter steigen.