Comprar tu primera vivienda: qué miran realmente los bancos
Puntos clave
04 · ideas- DTI por encima del 43% descalifica a la mayoría — soluciona las deudas antes de aplicar
- 20% de entrada elimina el PMI, pero existen programas del 3–5% para compradores por primera vez
- La pre-aprobación antes de buscar casa es innegociable en mercados competitivos
- Comparar tasas con múltiples prestamistas en 14–45 días cuenta como una sola consulta de crédito
Nivel básico
Lo esencial · 1 min
El proceso hipotecario parece opaco, pero los prestamistas en realidad buscan cuatro cosas específicas. Entender cada una te dice exactamente qué corregir antes de aplicar.
Los cuatro pilares de la aprobación hipotecaria:
- Puntaje de crédito — determina si calificas y a qué tasa
- Ratio deuda-ingresos (DTI) — determina cuánta vivienda puedes pagar
- Pago inicial — determina el tamaño del préstamo, la tasa y si pagas PMI
- Historial laboral — los prestamistas quieren 2 años de ingresos estables
- Puntaje de crédito: 620 mínimo, 740+ para mejores tasas
- DTI: 43% máximo total (todas las deudas ÷ ingresos)
- Pago inicial: 3% mínimo (programas para primer comprador)
- Empleo: 2 años en el mismo empleador o mismo campo preferido
Nivel intermedio
Cómo se aplica · 3 min
Paso 1: Corregí el DTI antes que todo lo demás
Tu DTI total es el factor más importante y menos comprendido:
(Pago mensual de vivienda + todos los mínimos de deuda) ÷ ingreso bruto mensual
Si ganas $7,000/mes y tienes $600 en pagos de auto y préstamos estudiantiles, ya tienes $600 contados. Al 43% máximo de DTI:
$7,000 × 0.43 = $3,010 capacidad total de deuda
$3,010 − $600 existente = $2,410 disponibles para vivienda (PITI)
Si también se estiman $350/mes en impuestos y seguro:
$2,410 − $350 = $2,060 pago máximo de capital e intereses
Al 7.5% a 30 años, $2,060/mes soporta aproximadamente un préstamo de $293,000.
La forma más rápida de aumentar tu poder de compra: pagar la deuda con el pago mínimo más alto. Un pago de auto de $400/mes eliminado agrega $400/mes de capacidad de vivienda — que a tasas actuales suma aproximadamente $57,000 al préstamo máximo.
Paso 2: Conoce las opciones de pago inicial
| Programa | Entrada | PMI | Crédito mín. | Quién califica |
|---|---|---|---|---|
| Convencional 97 | 3% | Sí (removible al 80% LTV) | 620 | Primeros compradores |
| FHA | 3.5% | Sí (toda la vida del préstamo) | 580 | Cualquiera |
| Convencional 20% | 20% | No | 620 | Cualquiera |
| VA | 0% | No | 580 | Militares/veteranos |
| USDA | 0% | Sí (tasa baja) | 640 | Zonas rurales |
La cuenta del PMI: en un préstamo de $300,000 con 5% de entrada, el PMI agrega aproximadamente $150–250/mes hasta que llegas a 20% de capital propio. Son $1,800–3,000/año — un costo real para comparar con una entrada más pequeña.
Paso 3: Pre-aprobación, no pre-calificación
Pre-calificación: Le dices al prestamista tus ingresos y deudas sin verificación. Tarda 10 minutos. No significa casi nada para un vendedor.
Pre-aprobación: El prestamista verifica ingresos (recibos de sueldo, declaraciones impositivas), consulta tu crédito y emite un compromiso escrito por un monto específico. Tarda 1–3 días. Requerida en la mayoría de los mercados competitivos.
Consigue pre-aprobación antes de ver propiedades. Cuando encuentres la indicada, puedes hacer una oferta de inmediato.
Nivel avanzado
Las cuentas, paso a paso · 1 min
Los costos que los compradores olvidan
El pago inicial no es tu único costo inicial. Planifica para:
Costos de cierre: 2–5% del monto del préstamo. En un préstamo de $300,000: $6,000–15,000. Incluye comisión de apertura, tasación, seguro de título, honorarios legales, impuestos y seguro prepagados.
Inspección: $400–600. Siempre hacela. Nunca la omitas. La inspección no es solo para encontrar problemas graves — es tu herramienta de negociación.
El costo mensual real:
| Componente | Estimación |
|---|---|
| Capital + Intereses | $1,996 |
| Impuesto a la propiedad (1.2%) | $300 |
| Seguro del hogar | $100 |
| PMI (si < 20% de entrada) | $150 |
| Expensas (si aplica) | $0–500 |
| **Total PITI** | **$2,546–3,046** |
El pago de capital e intereses es lo que muestra una calculadora. El PITI total es lo que pagas cada mes. Los prestamistas usan el PITI para calcular tu ratio de vivienda — que debería mantenerse por debajo del 28% del ingreso bruto.