20% = $50k de diferencia
¿Qué es el pago inicial (enganche)?
El pago inicial es la porción del precio de una vivienda que pagas por adelantado de tus propios fondos. En una casa de $300,000 con 20% de entrada, pagas $60,000 adelantado y pides prestado $240,000. Menos del 20% generalmente activa el Seguro Hipotecario Privado (PMI), que cuesta $50–200/mes sin ningún beneficio para ti.
Puntos clave
04 · ideas- Pago inicial = tu contribución inicial; el resto viene de la hipoteca
- Menos del 20% activa el PMI — $100–200 extra por mes sin beneficio para ti
- Subir de 5% a 20% ahorra $128,000 en 30 años en una casa de $300k
- Los préstamos FHA permiten 3.5% con puntaje crediticio 580+
Gráfico ilustrativo
$200k · 7.5% · 30yr
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Nivel básico
Lo esencial · 2 min
Un pago inicial (o enganche) es la porción del precio de la vivienda que pagas adelantado de tus ahorros. La hipoteca cubre el resto.
El umbral crítico del 20%:Por debajo del 20%, los prestamistas suelen exigir PMI (Seguro Hipotecario Privado):
- Cuesta $50–200/mes
- Protege al prestamista, no a ti
- Se cancela automáticamente al alcanzar 20% de capital
- Costo puro sin beneficio para ti
- Préstamo convencional: 3%
- Préstamo FHA: 3.5% (puntaje 580+)
- Préstamo VA: 0% (veteranos)
- Préstamo USDA: 0% (zonas rurales)
Nivel intermedio
Cómo se aplica · 1 min
Cómo el pago inicial afecta el costo total ($300k, 7%, 30 años)
| Entrada | Préstamo | Cuota | PMI | Total 30 años |
|---|---|---|---|---|
| 3% | $291k | $1,936 | $182 | $774,480 |
| 5% | $285k | $1,896 | $178 | $762,680 |
| 10% | $270k | $1,796 | $135 | $717,600 |
| 20% | $240k | $1,596 | $0 | $634,560 |
Subir de 5% a 20%: cuesta $45,000 más adelantado, ahorra $128,120 en 30 años.
Nivel avanzado
Las cuentas, paso a paso · 1 min
El pago inicial como apalancamiento
$$\text{Apalancamiento} = \frac{\text{Valor de la propiedad}}{\text{Pago inicial}}$$
5% de entrada → 20× de apalancamiento. Una ganancia de $15,000 en una casa de $300,000 = ROI del 100% sobre los $15,000 de entrada.
Pero las pérdidas también se amplifican: una caída del 10% en el precio con 5% de entrada borra completamente tu capital.
Análisis de recuperación del PMI
El PMI se cancela cuando el LTV llega al 80%. Con apreciación anual del 5%, alcanzas el 80% de LTV en aproximadamente 4.5 años — reduciendo significativamente la exposición al PMI.