购买首套房：银行究竟看什么

第一步：在做其他事情之前先改善你的债务收入比

你的后端债务收入比是最重要但最容易被误解的因素。计算方式为：

（月房贷支付 + 所有其他月度债务最低支付）÷ 月总收入

假如你每月收入$7,000，每月有$600的车贷和学生贷款支付，这$600已经被计入。债务收入比上限为43%：

$7,000 × 0.43 = $3,010总债务容额
$3,010 − $600现有债务 = $2,410可用于住房支付（PITI）

如果你还要每月花$350用于住房税费和保险：
$2,410 − $350 = $2,060最高本息支付

按7.5%的30年利率，$2,060/月的支付能支持约$293,000的贷款。

增加购房能力的最快方式：先偿还最高月度支付的债务。消除一笔$400/月的车贷支付就能为住房增加$400/月的容额——按当前利率计算约增加$57,000的最高贷款额。

第二步：了解你的首付款选项

PMI的数学计算：在$300,000贷款、5%首付的情况下，PMI大约每月增加$150-250，直到你的房产净值达到20%。这意味着每年$1,800-3,000——一笔需要与较少首付相权衡的真实成本。

首次购房者项目：大多数州都有首次购房者援助项目，为首付款提供赠款或低息贷款。这些项目通常有收入限制，但使用率很低。搜索"[你的州]首次购房者项目"——许多符合资格的购房者从未申请过。

第三步：获得预批准，而不仅仅是预资格

这两个词听起来相似但完全不同：

预资格：你告诉贷款机构你的收入和债务。他们给出一个粗略估计。无需验证。只需10分钟。对卖家几乎没有意义。

预批准：贷款机构验证收入（工资单、W-2表、税务申报），查询你的信用，并发出特定贷款额的书面承诺。需要1-3天。在竞争激烈的市场中是提出认真要约所必需的。

在看房前获得预批准。两个原因：你将确切知道自己能承受多少，当你找到合适的房子时可以立即提出要约。

询价策略：在14-45天的同一时间窗口内向2-3家贷款机构获得预批准。这段时期内的多次抵押贷款查询在信用报告上只算一次硬查询。即使利率相差0.25%，$300,000贷款在30年内也能节省$15,000。