Vorfälligkeitsentschädigungen: Was sie sind und wann sie anfallen
Kernpunkte
04 · Ideen- Harte Vorfälligkeitsentschädigungen gelten unabhängig vom Grund – Verkauf, Refinanzierung oder Barzahlung
- Milde Strafen gelten nur für Refinanzierung, nicht für Verkauf
- Qualified Mortgage-Darlehen haben eingeschränkte Vorfälligkeitsentschädigungsstrukturen
- Gewerbliche Immobiliendarlehen verwenden häufig Yield-Maintenance-Bestimmungen
Grundstufe
Das Wesentliche · 1 Min.
Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Gebühr, die anfällt, wenn ein Kreditnehmer ein Darlehen oder einen wesentlichen Teil davon früher als geplant vollständig zurückzahlt.
Warum Kreditgeber sie berechnen: Kreditgeber verdienen Einnahmen aus Zinsen über die Darlehenslaufzeit. Wenn ein Kreditnehmer früh zahlt – besonders durch Refinanzierung bei einem konkurrierenden Kreditgeber – verliert der ursprüngliche Kreditgeber erwartete Zinserträge. Vorfälligkeitsentschädigungen gleichen dies aus.
Zwei Arten:- Harte Vorfälligkeitsentschädigung: Gilt für jeden Grund – Verkauf, Refinanzierung oder Barzahlung
- Milde Vorfälligkeitsentschädigung: Gilt nur für Refinanzierung; wird nicht durch Immobilienverkauf ausgelöst
Mittelstufe
Wie es angewendet wird · 1 Min.
Wie sie berechnet werden
Häufige Strukturen:- Prozentsatz des Restbetrags: z. B. 2% in Jahr 1–2, 1% in Jahr 3
- Staffelung: z. B. 5% in Jahr 1, 4% in Jahr 2, 3% in Jahr 3 (üblich bei gewerblichen Immobilien)
- Yield Maintenance: Gleicht die Differenz zwischen dem Darlehenszins und aktuellen Treasury-Sätzen aus (verwendet bei Commercial Mortgage-Backed Securities)
Beispiel: Hypothek über 300.000 USD mit einer Vorfälligkeitsentschädigung von 2% in den Jahren 1–3. Refinanzierung nach 2 Jahren kostet 5.400 USD an Strafen, die gegen die Ersparnisse durch den neuen Zinssatz abgewogen werden müssen.
Wo sie anfallen
Wohnhypotheken: Weniger verbreitet bei konventionellen Darlehen seit Dodd-Frank (2014) Vorfälligkeitsentschädigungen bei Qualified Mortgages einschränkte. Erscheinen immer noch bei Nicht-QM-Darlehen, Hard-Money-Darlehen und einigen ARMs.
Gewerbliche Immobilien: Vorfälligkeitsentschädigungen sind bei gewerblichen Hypotheken üblich, oft mit erheblichen finanziellen Auswirkungen.
Fortgeschrittene Stufe
Die Rechnung, Schritt für Schritt · 1 Min.
Yield Maintenance
Yield Maintenance wird hauptsächlich in CMBS verwendet:
In einem Umfeld sinkender Zinsen führt Yield Maintenance zu erheblichen Strafen, da der Zinsunterschied groß ist. In einem Umfeld steigender Zinsen, wenn die Treasury-Renditen den Darlehenszins übersteigen, kann Yield Maintenance zu null Strafgebühren führen.
Defeasance ist eine Alternative: Der Kreditnehmer ersetzt Staatspapiere in den Trust, die Cashflows generieren, die den verbleibenden Darlehenszahlungen entsprechen, und beendet damit effektiv die Verpflichtung ohne Pauschalzahlung.