Multas por pagamento antecipado: o que são e quando se aplicam
Pontos-chave
04 · ideias- Multas rígidas por pagamento antecipado se aplicam se você vender, refinanciar ou pagar em dinheiro
- Multas suaves se aplicam apenas ao refinanciamento, não à venda
- Empréstimos Qualified Mortgage têm estruturas de multa por pagamento antecipado restritas
- Empréstimos de imóveis comerciais frequentemente usam disposições de manutenção de rendimento
Nível básico
O essencial · 1 min
Uma multa por pagamento antecipado é uma taxa cobrada quando um mutuário paga a totalidade ou uma parte significativa de um empréstimo mais cedo do que o programado.
Por que os credores cobram: Os credores ganham receita com juros ao longo do prazo do empréstimo. Quando um mutuário paga antecipadamente — particularmente ao refinanciar para um credor concorrente — o credor original perde a receita de juros antecipada. As multas por pagamento antecipado compensam isso.
Dois tipos:- Multa rígida por pagamento antecipado: Aplica-se por qualquer motivo — venda, refinanciamento ou pagamento em dinheiro
- Multa suave por pagamento antecipado: Aplica-se apenas ao refinanciamento; não é acionada pela venda da propriedade
Nível intermediário
Como se aplica · 1 min
Como são calculadas
Estruturas comuns:- Percentual do saldo remanescente: por exemplo, 2% no ano 1-2, 1% no ano 3
- Degressive: por exemplo, 5% no ano 1, 4% no ano 2, 3% no ano 3 (comum em imóveis comerciais)
- Manutenção de rendimento: Compensa a diferença entre a taxa do empréstimo e as taxas atuais do Tesouro (usada em títulos garantidos por hipotecas comerciais)
Exemplo: hipoteca de $300.000 com multa por pagamento antecipado de 2% nos anos 1-3. Refinanciar após 2 anos custa $5.400 em multas, que deve ser sopesado em relação à economia da nova taxa.
Onde aparecem
Hipotecas residenciais: Menos comum em empréstimos convencionais desde que o Dodd-Frank (2014) restringiu multas por pagamento antecipado em Qualified Mortgages. Ainda aparecem em empréstimos não-QM, empréstimos em dinheiro duro e alguns ARMs.
Imóveis comerciais: Multas por pagamento antecipado são comuns em hipotecas comerciais, frequentemente com impacto financeiro significativo.
Nível avançado
Os cálculos, passo a passo · 1 min
Manutenção de rendimento
A manutenção de rendimento é usada principalmente em CMBS:
Em um ambiente de taxas decrescentes, a manutenção de rendimento produz multas substanciais porque o diferencial de taxa é grande. Em um ambiente de taxas crescentes, se os rendimentos do Tesouro excedem a taxa do empréstimo, a manutenção de rendimento pode produzir multa zero.
Defeasance é uma alternativa: o mutuário substitui títulos governamentais no trust que geram fluxos de caixa equivalentes aos pagamentos do empréstimo remanescente, terminando efetivamente a obrigação sem uma multa de pagamento antecipado em montante fixo.