Pénalités de remboursement anticipé : ce qu'elles sont et quand elles s'appliquent
Points clés
04 · idées- Les pénalités de remboursement anticipé strictes s'appliquent que vous vendiez, refinanciiez ou payiez en espèces
- Les pénalités flexibles ne s'appliquent qu'au refinancement, non à la vente
- Les prêts hypothécaires admissibles ont des structures de pénalité de remboursement anticipé restreintes
- Les prêts immobiliers commerciaux utilisent souvent des dispositions de maintien du rendement
Niveau basique
L’essentiel · 1 min
Une pénalité de remboursement anticipé est une commission facturée lorsqu'un emprunteur rembourse la totalité ou une partie importante d'un prêt avant l'échéance prévue.
Pourquoi les prêteurs les facturent : Les prêteurs tirent des revenus des intérêts sur la durée du prêt. Lorsqu'un emprunteur rembourse tôt — en particulier en refinançant auprès d'un prêteur concurrent — le prêteur initial perd les revenus d'intérêts prévus. Les pénalités de remboursement anticipé compensent cette perte.
Deux types :- Pénalité de remboursement anticipé stricte : S'applique pour toute raison — vente, refinancement ou paiement en espèces
- Pénalité de remboursement anticipé flexible : S'applique uniquement au refinancement ; non déclenchée par la vente d'une propriété
Niveau intermédiaire
Comment l’appliquer · 1 min
Comment elles sont calculées
Structures communes :- Pourcentage du solde restant : par exemple, 2 % les années 1-2, 1 % l'année 3
- Dégressif : par exemple, 5 % l'année 1, 4 % l'année 2, 3 % l'année 3 (courant dans l'immobilier commercial)
- Maintien du rendement : Compense la différence entre le taux du prêt et les taux actuels des bons du Trésor (utilisé dans les titres hypothécaires adossés à des portefeuilles commerciaux)
Exemple : Un prêt hypothécaire de $300,000 avec une pénalité de remboursement anticipé de 2 % les années 1-3. Le refinancement après 2 ans coûte $5,400 en pénalités, qui doivent être comparés aux économies du nouveau taux.
Où elles apparaissent
Prêts hypothécaires résidentiels : Moins courants sur les prêts conventionnels depuis que Dodd-Frank (2014) a restreint les pénalités de remboursement anticipé sur les prêts hypothécaires admissibles. Ils apparaissent toujours sur les prêts non-QM, les prêts d'argent frais et certains TAV.
Immobilier commercial : Les pénalités de remboursement anticipé sont courantes sur les prêts hypothécaires commerciaux, souvent avec un impact financier significatif.
Niveau avancé
Les calculs, étape par étape · 1 min
Maintien du rendement
Le maintien du rendement est utilisé principalement dans les CMBS :
Dans un environnement de taux décroissants, le maintien du rendement produit des pénalités substantielles car l'écart de taux est important. Dans un environnement de taux croissants, si les rendements des bons du Trésor dépassent le taux du prêt, le maintien du rendement peut produire une pénalité nulle.
La défaisance est une alternative : l'emprunteur substitue des titres publics à la fiducie qui génèrent des flux de trésorerie équivalents aux paiements de prêt restants, éliminant effectivement l'obligation sans remboursement d'une somme forfaitaire.