余额的最多2%
提前还款罚款：它们是什么以及何时适用
提前还款罚金是在你提前还清贷款时收取的费用。它们在现代住宅按揭中很少见，但出现在某些商业贷款、次级产品和较旧的按揭中。硬性罚金对任何提前还款触发（再融资、出售、一次性还款）；软性仅对再融资触发。联邦法律将罚金上限定为前 2 年余额的 2%，第 3 年的 1%。
要点
04 · 要点- 硬性提前还款罚款适用于任何原因——出售、再融资或现金支付
- 软性罚款仅适用于再融资，不适用于出售
- 符合条件的抵押贷款对提前还款罚款结构有限制
- 商业房地产贷款通常使用收益维持条款
基础层级
核心要点 · 1 分钟
提前还款罚款是指借款人在计划时间之前提前全额或大幅支付贷款时收取的费用。
贷款方收取的原因：贷款方从贷款期限内的利息中获得收入。当借款人提前还款时——特别是通过再融资到竞争贷款方时——原始贷款方会损失预期的利息收入。提前还款罚款用来弥补这一损失。
两种类型：- 硬性提前还款罚款：适用于任何原因——出售、再融资或现金支付
- 软性提前还款罚款：仅适用于再融资；不由房产出售触发
中级层级
如何应用 · 1 分钟
计算方式
常见结构：- 余额百分比：例如，第1-2年为2%，第3年为1%
- 阶梯式：例如，第1年为5%，第2年为4%，第3年为3%（在商业房地产中很常见）
- 收益维持：补偿贷款利率与当前国债利率之间的差额（用于商业抵押担保证券）
示例：$300,000抵押贷款，第1-3年提前还款罚款为2%。2年后再融资需要支付$5,400的罚款，这必须与新利率的节省相权衡。
出现位置
住宅抵押贷款：自《多德-弗兰克法案》（2014年）限制符合条件的抵押贷款的提前还款罚款以来，在常规贷款上较少见。仍然出现在非QM贷款、硬通货贷款和某些ARM上。
商业房地产：提前还款罚款在商业抵押贷款上很普遍，通常具有重大财务影响。
高级层级
逐步计算 · 1 分钟
收益维持
收益维持主要用于CMBS：
$$PM = PV \cdot (r_{loan} - r_{Treasury}) \cdot \frac{1-(1+r_{Treasury})^{-n}}{r_{Treasury}}$$
在利率下降的环境中，收益维持会产生巨大罚款，因为利率差异很大。在利率上升的环境中，如果国债收益率超过贷款利率，收益维持可能产生零罚款。
替代性平移是一种替代方案：借款人将政府证券代入信托，产生与剩余贷款支付等效的现金流，实际上无需支付一次性提前还款即可终止债务。