Sanciones por prepago: qué son y cuándo aplican
Puntos clave
04 · ideas- Las sanciones por prepago duro aplican sin importar si vendes, refinancías o pagas en efectivo
- Las sanciones suaves aplican solo a refinanciamiento, no a venta
- Los préstamos Hipotecarios Calificados tienen estructuras de sanciones por prepago restringidas
- Los préstamos de bienes raíces comerciales frecuentemente utilizan disposiciones de mantenimiento de rendimiento
Nivel básico
Lo esencial · 1 min
Una sanción por prepago es una tarifa que se cobra cuando un prestatario paga la totalidad o una porción significativa de un préstamo antes de lo programado.
Por qué los prestamistas las cobran: Los prestamistas obtienen ingresos del interés durante el plazo del préstamo. Cuando un prestatario paga anticipadamente —particularmente refinanciando con un prestamista competidor— el prestamista original pierde los ingresos por intereses anticipados. Las sanciones por prepago compensan esto.
Dos tipos:- Sanción por prepago duro: Aplica por cualquier razón —venta, refinanciamiento o pago en efectivo
- Sanción por prepago suave: Aplica solo a refinanciamiento; no se activa por venta de propiedad
Nivel intermedio
Cómo se aplica · 1 min
Cómo se calculan
Estructuras comunes:- Porcentaje del saldo pendiente: p. ej., 2% en años 1-2, 1% en año 3
- Reducción progresiva: p. ej., 5% en año 1, 4% en año 2, 3% en año 3 (común en bienes raíces comerciales)
- Mantenimiento de rendimiento: Compensa la diferencia entre la tasa del préstamo y las tasas actuales del Tesoro (utilizado en valores respaldados por hipotecas comerciales)
Ejemplo: hipoteca de $300,000 con una sanción por prepago del 2% en años 1-3. Refinanciar después de 2 años cuesta $5,400 en sanciones, lo que debe compararse con los ahorros de la nueva tasa.
Dónde aparecen
Hipotecas residenciales: Menos comunes en préstamos convencionales desde que Dodd-Frank (2014) restringió las sanciones por prepago en Hipotecarios Calificados. Aún aparecen en préstamos no-QM, préstamos de dinero duro y algunos ARM.
Bienes raíces comerciales: Las sanciones por prepago son comunes en hipotecas comerciales, frecuentemente con un impacto financiero significativo.
Nivel avanzado
Las cuentas, paso a paso · 1 min
Mantenimiento de rendimiento
El mantenimiento de rendimiento se utiliza principalmente en CMBS:
En un entorno de tasas decrecientes, el mantenimiento de rendimiento produce sanciones sustanciales porque el diferencial de tasas es grande. En un entorno de tasas crecientes, si los rendimientos del Tesoro exceden la tasa del préstamo, el mantenimiento de rendimiento puede producir una sanción cero.
Defeasance es una alternativa: el prestatario sustituye valores gubernamentales en el fideicomiso que generan flujos de efectivo equivalentes a los pagos del préstamo restante, terminando efectivamente la obligación sin un pago de suma global por prepago.