Comment les taux hypothécaires sont déterminés
Points clés
04 · idées- Le taux directeur de la Fed influence mais ne fixe pas directement les taux hypothécaires de 30 ans
- Les taux hypothécaires de 30 ans suivent de près le rendement du Trésor à 10 ans
- Les ajustements tarifaires au niveau du prêt varient selon la cote de crédit, le LTV et le type de propriété
- Les marchés des titres adossés à des hypothèques sont le mécanisme de tarification direct
Niveau basique
L’essentiel · 1 min
Les taux hypothécaires sont déterminés par de multiples forces qui interagissent.
Réserve fédérale : La Fed fixe le taux directeur. Cela influence directement les taux à court terme et les hypothèques à taux ajustable, mais a une relation indirecte avec les taux hypothécaires fixes de 30 ans.
Rendement du Trésor à 10 ans : L'indice de référence le plus important pour les taux fixes de 30 ans. Les taux hypothécaires suivent généralement les Trésor à 10 ans avec un écart qui s'est historiquement situé entre 1,5 % et 3 %.
Titres adossés à des hypothèques (MBS) : La plupart des hypothèques sont vendues à des investisseurs sous forme de titres. Le taux proposé par le prêteur reflète le taux auquel il peut vendre le prêt sur le marché secondaire, plus une marge bénéficiaire.
Niveau intermédiaire
Comment l’appliquer · 2 min
Le processus de fixation des taux
Lorsqu'un prêteur propose un taux :- Les prix des MBS sont vérifiés pour le taux actuel du marché
- Les ajustements tarifaires au niveau du prêt (LLPA) sont appliqués en fonction de la cote de crédit, du ratio LTV, du type de prêt, du type de propriété et de la taille du prêt
- La marge bénéficiaire du prêteur est ajoutée
- Des points peuvent être payés pour ajuster le taux à la hausse ou à la baisse
Blocage du taux : L'engagement à un taux pendant 30 à 60 jours — les blocages plus longs signifient généralement des taux légèrement plus élevés.
Historique de l'écart du Trésor à 10 ans
| Période | Écart approximatif |
|---|---|
| Moyenne pré-crise (2000-2007) | ~1,6 % |
| Post-crise (2009) | ~2,5-3,0 % |
| 2022-2023 | ~2,7-3,0 % |
L'écart plus important récent reflète une prime de risque accrue du marché hypothécaire et des contraintes de capacité.
Niveau avancé
Les calculs, étape par étape · 1 min
Risque de convexité dans les MBS
Les titres adossés à des hypothèques ont une convexité négative en raison du risque de remboursement anticipé. Lorsque les taux baissent, les emprunteurs refinancent, rendant le capital aux investisseurs en MBS plus tôt que prévu. Lorsque les taux augmentent, les remboursements anticipés ralentissent. Cette durée incertaine signifie que les investisseurs en MBS exigent une prime de rendement — une partie de l'écart par rapport aux Trésor reflète ce risque de convexité. Dans les environnements de taux à forte volatilité, l'activité de couverture de la convexité peut amplifier les mouvements de taux.