多个因素
抵押贷款利率如何确定
按揭利率锚定于 10 年期国债收益率加上一个利差（通常 1.5-2.5 个百分点），反映按揭风险和提前还款不确定性。国债响应美联储政策、通胀预期和全球资本流动。联邦基金利率通过预期间接影响按揭，而非直接——这就是为什么按揭利率在公告日可能与美联储动作相反。
要点
04 · 要点- 美联储基金利率会影响但不直接设定30年期抵押贷款利率
- 30年期抵押贷款利率与10年期国债收益率密切相关
- 贷款级价格调整因信用评分、贷款价值比和房产类型而异
- 抵押贷款支持证券市场是直接定价机制
基础层级
核心要点 · 1 分钟
抵押贷款利率由多个相互作用的因素决定。
美联储： 美联储设定联邦基金利率。这直接影响短期利率和可调整利率抵押贷款，但与30年期固定抵押贷款利率的关系是间接的。
10年期国债收益率： 30年期固定利率最重要的基准。抵押贷款利率通常追踪10年期国债，历史上的利差范围为1.5%至3%。
抵押贷款支持证券（MBS）： 大多数抵押贷款作为证券出售给投资者。贷款机构报价反映的是他们能够在二级市场上出售该贷款的利率，加上利润空间。
中级层级
如何应用 · 2 分钟
利率设定过程
当贷款机构报价时：- 检查MBS价格以获取当前市场利率
- 根据信用评分、贷款价值比、贷款类型、房产类型和贷款额度应用贷款级价格调整（LLPAs）
- 添加贷款机构利润空间
- 可以支付积分以向上或向下调整利率
利率锁定： 承诺30-60天的利率——更长期的锁定通常意味着略高的利率。
10年期国债利差历史
| 时期 | 大约利差 |
|---|---|
| 危机前平均水平（2000-2007年） | ~1.6% |
| 危机后（2009年） | ~2.5-3.0% |
| 2022-2023年 | ~2.7-3.0% |
最近较宽的利差反映了抵押贷款市场风险溢价增加和容量限制。
高级层级
逐步计算 · 1 分钟
MBS中的凸性风险
抵押贷款支持证券由于提前偿还风险而具有负凸性。当利率下降时，借款人进行再融资，本金提前返还给MBS投资者。当利率上升时，提前偿还减缓。这种不确定的期限意味着MBS投资者要求收益率溢价——国债利差的一部分反映了这种凸性风险。在高波动性利率环境中，凸性套期保值活动可以扩大利率波动。