Cómo se determinan las tasas hipotecarias
Puntos clave
04 · ideas- La tasa de fondos federales de la Reserva Federal influye pero no establece directamente las tasas hipotecarias a 30 años
- Las tasas hipotecarias a 30 años siguen de cerca el rendimiento del Tesoro a 10 años
- Los ajustes de precio a nivel de préstamo varían según la puntuación de crédito, LTV y tipo de propiedad
- Los mercados de valores respaldados por hipotecas son el mecanismo de fijación de precios directo
Nivel básico
Lo esencial · 1 min
Las tasas hipotecarias se determinan por múltiples fuerzas que interactúan entre sí.
Reserva Federal: La Reserva Federal establece la tasa de fondos federales. Esto influye directamente en las tasas a corto plazo y en las hipotecas de tasa ajustable, pero tiene una relación indirecta con las tasas hipotecarias fijas a 30 años.
Rendimiento del Tesoro a 10 años: El índice de referencia más importante para las tasas fijas a 30 años. Las tasas hipotecarias típicamente rastrean los Tesoros a 10 años con un diferencial que históricamente ha oscilado entre 1.5% y 3%.
Valores respaldados por hipotecas (MBS): La mayoría de las hipotecas se venden a inversores como valores. La tasa que ofrece el prestamista refleja la tasa a la cual pueden vender el préstamo en el mercado secundario, más un margen de ganancia.
Nivel intermedio
Cómo se aplica · 2 min
El proceso de fijación de tasas
Cuando un prestamista cotiza una tasa:- Se verifican los precios de MBS para la tasa de mercado actual
- Se aplican Ajustes de Precio a Nivel de Préstamo (LLPA) basados en la puntuación de crédito, la relación LTV, el tipo de préstamo, el tipo de propiedad y el tamaño del préstamo
- Se suma el margen de ganancia del prestamista
- Se pueden pagar puntos para ajustar la tasa hacia arriba o hacia abajo
Bloqueo de tasa: Comprometerse con una tasa durante 30-60 días — los bloqueos más largos típicamente significan tasas ligeramente más altas.
Historial de diferenciales del Tesoro a 10 años
| Período | Diferencial aproximado |
|---|---|
| Promedio anterior a la crisis (2000-2007) | ~1.6% |
| Posterior a la crisis (2009) | ~2.5-3.0% |
| 2022-2023 | ~2.7-3.0% |
El diferencial más amplio reciente refleja una mayor prima de riesgo del mercado hipotecario y restricciones de capacidad.
Nivel avanzado
Las cuentas, paso a paso · 1 min
Riesgo de convexidad en MBS
Los valores respaldados por hipotecas tienen convexidad negativa debido al riesgo de prepago. Cuando las tasas caen, los prestatarios refinancian, devolviendo el principal a los inversionistas de MBS antes de lo esperado. Cuando las tasas suben, los prepagos se ralentizan. Esta duración incierta significa que los inversionistas de MBS exigen una prima de rendimiento — parte del diferencial sobre los Tesoros refleja este riesgo de convexidad. Durante entornos de tasas de alta volatilidad, la actividad de cobertura de convexidad puede amplificar los movimientos de tasas.