Como as taxas de hipoteca são determinadas
Pontos-chave
04 · ideias- A taxa de fundos federais influencia, mas não define diretamente as taxas de hipoteca de 30 anos
- As taxas de hipoteca de 30 anos acompanham de perto o rendimento do Tesouro de 10 anos
- Os ajustes de preço ao nível do empréstimo variam por pontuação de crédito, LTV e tipo de propriedade
- Os mercados de títulos garantidos por hipotecas são o mecanismo de precificação direto
Nível básico
O essencial · 1 min
As taxas de hipoteca são determinadas por múltiplas forças que interagem entre si.
Federal Reserve: O Fed estabelece a taxa de fundos federais. Isso influencia diretamente as taxas de curto prazo e hipotecas de taxa ajustável, mas tem uma relação indireta com as taxas de hipoteca fixa de 30 anos.
Rendimento do Tesouro de 10 anos: O benchmark mais importante para as taxas fixas de 30 anos. As taxas de hipoteca normalmente acompanham os Treasuries de 10 anos com um spread que historicamente variou de 1,5% a 3%.
Títulos garantidos por hipotecas (MBS): A maioria das hipotecas é vendida aos investidores como títulos. A taxa oferecida pelo credor reflete a taxa pela qual eles podem vender o empréstimo no mercado secundário, mais uma margem de lucro.
Nível intermediário
Como se aplica · 2 min
O processo de estabelecimento de taxas
Quando um credor oferece uma taxa:- Os preços do MBS são verificados para a taxa de mercado atual
- Ajustes de Preço ao Nível do Empréstimo (LLPAs) são aplicados com base na pontuação de crédito, razão LTV, tipo de empréstimo, tipo de propriedade e tamanho do empréstimo
- A margem de lucro do credor é adicionada
- Pontos podem ser pagos para ajustar a taxa para cima ou para baixo
Travamento de taxa: Comprometer-se com uma taxa por 30-60 dias — travamentos mais longos normalmente significam taxas um pouco mais altas.
Histórico de spread do Tesouro de 10 anos
| Período | Spread aproximado |
|---|---|
| Média pré-crise (2000-2007) | ~1,6% |
| Pós-crise (2009) | ~2,5-3,0% |
| 2022-2023 | ~2,7-3,0% |
O spread mais amplo recente reflete o aumento do prêmio de risco do mercado de hipotecas e restrições de capacidade.
Nível avançado
Os cálculos, passo a passo · 1 min
Risco de convexidade em MBS
Os títulos garantidos por hipotecas têm convexidade negativa devido ao risco de pré-pagamento. Quando as taxas caem, os mutuários refinanciam, devolvendo o principal aos investidores de MBS mais cedo do que o esperado. Quando as taxas sobem, os pré-pagamentos desaceleram. Essa duração incerta significa que os investidores de MBS exigem um prêmio de rendimento — parte do spread sobre os Treasuries reflete esse risco de convexidade. Durante ambientes de alta volatilidade de taxas, a atividade de hedge de convexidade pode amplificar os movimentos de taxas.