Como usar esta calculadora
Pontos-chave
04 · ideias- A aba Pagamentos Extras mostra a economia exata de juros
- A aba Cenários compara até 4 configurações de empréstimo lado a lado
- A aba Exportar gera um relatório completo em PDF com gráficos
- A aba Refinanciar calcula seu ponto de equilíbrio
Nível básico
O essencial · 1 min
Esta calculadora tem 6 abas: Básico, Pagamentos Extras, Taxas, Despesas, Cenários e Exportar. Comece pela aba Básico: insira o valor do empréstimo, prazo e taxa para obter sua parcela mensal instantaneamente. O painel direito atualiza em tempo real com o pagamento mensal, juros totais e gráfico de amortização.
Nível intermediário
Como se aplica · 2 min
Aba Pagamentos Extras
É aqui que a economia de verdade acontece. Insira um valor de pagamento extra mensal — mesmo $100/mês — e a calculadora mostra instantaneamente:
- Quantos meses você vai cortar do financiamento
- O total de juros economizados ao longo de todo o financiamento
- Um gráfico comparativo do saldo devedor (com e sem pagamentos extras)
Você também pode adicionar pagamentos únicos (pagamentos extras pontuais) em qualquer mês. Isso é ideal para simular bônus anuais, restituições de impostos ou heranças.
Experimente: em um financiamento de $200.000 a 7,5%, pagar $300/mês a mais economiza $86.000 em juros e corta 8 anos do prazo.
Aba Taxas
Use esta aba quando você tiver uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) ou planejar refinanciar no meio do caminho. Você pode adicionar várias faixas de taxa — por exemplo:
| A partir do mês | Taxa |
|---|---|
| 1 | 5,5% |
| 61 | 7,0% |
| 120 | 6,25% |
A calculadora aplica cada taxa ao período correto e mostra toda a trajetória das parcelas.
Aba Cenários
Compare até 4 opções de financiamento ao mesmo tempo. Útil para:- Hipoteca de 15 anos vs. 30 anos
- Diferentes valores de entrada
- Estratégia de taxa fixa vs. ARM
- Ofertas de credores diferentes
Cada cenário mostra a parcela mensal, os juros totais e a data de quitação em uma única tabela comparativa.
Nível avançado
Os cálculos, passo a passo · 2 min
Aba Despesas e o custo real da propriedade
A parcela básica de P&I (principal e juros) é só uma parte do seu custo mensal com moradia. A aba Despesas acrescenta:
- Imposto sobre a propriedade — normalmente 0,5–2,5% do valor do imóvel por ano
- Seguro residencial — normalmente $1.000–$2.500/ano
- Taxas de condomínio (HOA) — $0–$1.000+/mês, dependendo da comunidade
- PMI — se a entrada for < 20%, acrescenta 0,5–1,5% do financiamento por ano até o LTV chegar a 78%
Isso dá a você o seu PITI real (Principal + Juros + Impostos + Seguro) — o número que os credores usam para calcular seu índice de comprometimento com moradia (meta: < 28% da renda bruta).
Exportação e relatório em PDF
A aba Exportar gera:- Um relatório em PDF com todos os gráficos, a tabela de amortização e a comparação de cenários
O PDF inclui um resumo executivo com o seu custo total, detalhamentos por cenário e a tabela de amortização. Útil para apresentar a um consultor financeiro ou guardar junto com os registros da sua hipoteca.
Salvando simulações
Use o botão 💾 Salvar no cabeçalho para salvar sua simulação atual. Você pode guardar várias configurações (diferentes cenários de taxa, estratégias de pagamento) e recarregá-las depois. As simulações salvas ficam guardadas no armazenamento local do seu navegador.