Como funciona a amortização
Pontos-chave
04 · ideias- Mês 1 de um empréstimo de $300k a 7%: $1.750 em juros, $246 em principal
- No ano 15, a divisão começa a se deslocar para o principal
- Tabelas de amortização mostram exatamente para onde cada dólar vai
- Pagamentos extras aplicados no início afetam o total de juros de forma mais significativa
Nível básico
O essencial · 2 min
Amortização é o processo de pagar um empréstimo através de pagamentos regulares programados ao longo do tempo. Cada pagamento cobre duas coisas: os juros devidos naquele período e uma parte do principal original.
Como a divisão é calculada:- Porção de juros = saldo restante x taxa mensal
- Porção de principal = pagamento fixo menos porção de juros
- Novo saldo = saldo antigo menos principal pago
Com uma hipoteca de $300.000 a 7% (taxa mensal: 0,583%), os juros do mês 1 são $1.750. Se o pagamento mensal fixo é $1.996, então $246 vão para o principal. O saldo cai para $299.754.
Por que os pagamentos iniciais são principalmente juros:
Como o saldo é mais alto no início, o juro também é mais alto. À medida que o saldo cai lentamente, mais de cada pagamento cobre o principal. Este processo acelera ao longo do tempo.
Nível intermediário
Como se aplica · 2 min
A tabela de amortização
| Mês | Pagamento | Juros | Principal | Saldo |
|---|---|---|---|---|
| 1 | $1.996 | $1.750 | $246 | $299.754 |
| 60 | $1.996 | $1.624 | $372 | $278.220 |
| 120 | $1.996 | $1.467 | $529 | $251.375 |
| 180 | $1.996 | $1.263 | $733 | $216.398 |
| 240 | $1.996 | $997 | $999 | $170.201 |
| 360 | $1.996 | $12 | $1.985 | $0 |
Observe como os pagamentos de principal praticamente dobram ao longo da vida do empréstimo, enquanto os pagamentos de juros caem constantemente.
Pagamentos extras e o cronograma de amortização
Qualquer valor extra pago reduz o saldo pendente imediatamente. Como os juros do próximo mês são calculados sobre o novo saldo mais baixo, menos dos pagamentos futuros vai para juros. Pagamentos extras aplicados no ano 1 afetam mais meses restantes do que o mesmo valor aplicado no ano 20.
Nível avançado
Os cálculos, passo a passo · 1 min
A matemática
Para principal P, taxa mensal r_m e prazo de n meses, o pagamento mensal fixo é:
O saldo restante após k pagamentos:
Para um empréstimo de 30 anos, $300k a 7%, o total de juros ao longo da vida do empréstimo é aproximadamente $418.527 — superando o principal original.