Cómo usar la calculadora de capacidad de compra
Puntos clave
04 · ideas- Ratio inicial: los costos de vivienda deben mantenerse por debajo del 28% de los ingresos brutos
- Ratio final (DTI): todas las deudas deben mantenerse por debajo del 43% del total
- Un ingreso de $7,000/mes respalda aproximadamente $280k–$350k a tasas actuales
- El tamaño del pago inicial afecta directamente tanto el rango de precio como el costo mensual
Nivel básico
Lo esencial · 1 min
La calculadora de capacidad de compra responde: ¿cuánta vivienda realmente puedo pagar? Utiliza dos datos de entrada — tus ingresos y tus deudas existentes — y dos límites de la industria crediticia.
Las dos reglas que usan los prestamistas:- Ratio de vivienda (DTI inicial): Tus costos totales mensuales de vivienda (PITI) no deben exceder el 28% de tus ingresos brutos mensuales
- DTI total (final): Todos los pagos mensuales de deuda (vivienda + auto + préstamos estudiantiles + tarjetas de crédito) no deben exceder el 36–43% de los ingresos brutos
Estas no son solo sugerencias — son los umbrales que la mayoría de los prestamistas exigen para aprobar un préstamo.
Estimación rápida:- Ingresos mensuales × 28% = pago máximo de vivienda (PITI)
- Resta estimaciones de impuestos + seguro para obtener máximo P&I
- Trabaja hacia atrás para encontrar el precio de la vivienda
Nivel intermedio
Cómo se aplica · 2 min
Hacer los cálculos
Ejemplo: $7,000/mes ingresos brutos, $400/mes en deudas existentes (auto + préstamo estudiantil)
Paso 1: Pago máximo de vivienda (regla del 28%):
$7,000 × 0.28 = $1,960/mes PITI total
Paso 2: Deuda total máxima (regla del 43%):
$7,000 × 0.43 = $3,010/mes − $400 existentes = $2,610 disponibles para vivienda
→ La restricción limitante es la regla del 28%: $1,960/mes
Paso 3: Resta estimaciones de impuestos y seguro:
Impuesto predial ~$350/mes + seguro ~$100/mes = $450/mes
Presupuesto P&I: $1,960 − $450 = $1,510/mes
Paso 4: Convierte P&I a precio de vivienda (a 7.5%, 30 años):
Pago mensual de $1,510 ↔ ~$215,000 de préstamo
Con 10% de pago inicial: precio de vivienda ≈ $239,000
Con 20% de pago inicial: precio de vivienda ≈ $269,000
Rangos conservador vs. máximo
La calculadora muestra tres escenarios:- Conservador (36% DTI): Lo que puedes pagar cómodamente sin estrés financiero
- Moderado (43% DTI): Máximo estándar del prestamista — requiere presupuesto disciplinado
- Máximo (50% DTI): Posible con algunos tipos de préstamos (FHA, VA) pero deja muy poco margen
| Ingresos brutos mensuales | Conservador | Moderado | Máximo |
|---|---|---|---|
| $5,000 | ~$165k | ~$210k | ~$240k |
| $7,000 | ~$230k | ~$295k | ~$335k |
| $10,000 | ~$330k | ~$420k | ~$480k |
Asume tasa del 7.5%, plazo de 30 años, 20% de pago inicial, $300/mes en otras deudas
Nivel avanzado
Las cuentas, paso a paso · 2 min
El valor presente del costo de vivienda
El costo verdadero de una hipoteca no es solo el precio de compra — es el costo de oportunidad del pago inicial más el valor descontado de todos los pagos futuros.
Costo total de propiedad a precio de compra H, pago inicial D, préstamo P = H - D, tasa r, plazo n, incluyendo impuesto predial t, seguro i, mantenimiento m (típicamente 1–2% del valor anualmente):
Donde H_n es el valor futuro esperado de la vivienda (compensando costos a través de apreciación).
La versión alquilar vs. comprar: Sea R = renta mensual, \delta = crecimiento anual de renta, g = tasa de apreciación de vivienda:
La ventaja de compra es positiva cuando la apreciación y los ahorros de renta exceden los costos de mantenimiento en términos de valor presente. A tasas actuales (~7.5%), alquilar es a menudo más económico a corto plazo (< 5 años) pero comprar típicamente gana en períodos de 7+ años en mercados con apreciación normal.